Lidé zpravidla přemýšlejí o navýšení hypotéky, když jim dojdou peníze na stavbu rodinného domu nebo při pokračování v rozsáhlejší rekonstrukci nemovitosti.
Určující pro navýšení hypotéky je celková bonita žadatele spolu s hodnotou zastavené nemovitosti. Důležitá je i platební morálka dlužníka, kterou banka znovu zkoumá. Bonitu dlužníka při schvalování navýšení hypotečního úvěru banka posuzuje ze dvou pohledů.
- Prvním je dostatečnost jeho disponibilního příjmu a výše splátkového zatížení. V tomto je každá banka regulována Českou národní bankou. Od října 2018 nesmí celkové měsíční splátky dlužníka [hypotéka + další úvěry] překročit 45% limit jeho čistých příjmů. Současně pak celková výše zadlužení nesmí být vyšší devítinásobku jeho čistého ročního příjmu.
- Druhým je, že žadatel o navýšení hypotéky [platí obecně u žádosti o hypotéku], nesmí překročit 80% LTV [ve výjimečných případech 90%] u zastavené nemovitosti. V případě navýšení hypotéky tedy nemůže požadovat takovou částku, která by činila 100 % hodnoty nemovitosti.
Navýšení hypotéky – první možnost
První možnost, jak navýšit hypotéku, je hypotéku refinancovat u své stávající banky, anebo nové banky. U nové banky, pokud to nejde z nějakého důvodu nejde u staré banky, anebo to je u staré banky nevýhodné. V obou případech to ale vždy znamená nový hypotéční úvěr. Jeho prostřednictvím se zaplatí stará hypotéka, přičemž cílem je, aby nějaké peníze z nově sjednané hypotéky zbyly. Došlo tedy k navýšení hypotéky.
Výše uvedené je vhodné udělat zejména v době vypršení výročí fixace. Některé banky umožňují bezplatně refinancovat hypotéku i ve 24měsíčním předstihu před vypršením fixace. V době, která bezplatné refinancování hypotéky neumožňuje, dlužník zaplatí sankci za předčasné splacení starého hypotéčního úvěru. Sankce přitom může být i 10 % z celkově vypůjčené částky. U bytu za 4 000 000 Kč tak bude činit 400 000 Kč.
Jak navýšit hypotéku – druhá možnost
Druhou možností, jak načerpat další peníze ze svého hypotečního úvěru, jsou doplňkové úvěry k hypotéčnímu úvěru. De facto jde o nový úvěr od banky, který je zajištěný stejnou nemovitostí jako u hypotéky. Banky dnes běžně nabízejí bezúčelové navýšení hypotéky a některé z nich i účelové a neúčelové úvěry k hypotéce. Dobré na úvěrech, které lze sjednat k hlavnímu hypotéčnímu úvěru, jsou příznivější úroky [stejné jako u hypotéky] než u běžných spotřebitelských úvěrů, nebo i úvěru ze stavebního spoření.
I v případě doplňkových úvěrů k hypotéce ovšem platí to, co platí i pro refinancování hypotéky. Klíčová je bonita dlužníka. A bonitu dlužníka banka posuzuje při schvalování doplňkových úvěrů k hlavnímu hypotečního úvěru ze dvou pohledů. Tím prvním je dostatečnost jeho disponibilního příjmu a výše splátkového zatížení. Tím druhým je, že žadatel o navýšení hypotéky nesmí překročit 80% LTV [ve výjimečných případech 90 %] u zastavené nemovitosti.
