Regulace hypoték ze strany ČNB začala před dvěma roky „zrušením“ 100% hypoték. Dnes musí mít většina zájemců o hypotéku 20 % hodnoty pořizované nemovitosti ve vlastních zdrojích. A od října 2018 je u všech žadatelů o hypotéku posuzováno i jejich celkové zadlužení vůči jejich čistému příjmu.
Což mimo jiné brání i možnosti půjčit si u stavební spořitelny na 20 % pořizované nemovitosti na hypotéku. Česká národní banka ale tvrdí, že komplexní regulace hypoték má své důvody. Podle ředitele sekce finanční stability České národní banky Jana Fraita jedním z nich je například i to, že tuzemské banky jsou pod silným tlakem svých zahraničních akcionářů. Ti tuzemským bankám dle jeho slov často ve snaze udržet dosavadní zisky stanovují vysoké krátkodobé cíle, co týče se růstu objemu poskytnutých úvěrů.
Proč přišla další regulace hypoték? Chtěla tím ČNB zamezit praxi, kdy si domácnosti braly kvůli hypotéce úvěry ze stavebního spoření, aby měly pokryto 20% LTV? Tedy, aby se zadlužovaly hned dvakrát…
Ano, jedním z cílů nové regulace hypoték, nových opatření je, aby se domácnosti z těch či oněch důvodů nepředlužovaly kombinováním různých typů úvěrů. To znamená, aby nezačala vznikat velká skupina lidí, která se v případě zhoršení ekonomické situace dostane do obtížné situace. A nepřímo tak ohrozí bankovní sektor i celou ekonomiku. Je třeba si uvědomit, že výrazně zadlužené rodiny v případě zhoršení situace prudce omezí své výdaje. To se odrazí v poptávce po zboží a službách a zhorší situaci zejména malých firem.
Jak má podle vás řešit otázku vlastního bydlení třeba člověk v Praze, který za pokoj ve společném bytě již nyní platí 10 000 korun měsíčně? Vlastní garsonku na hypotéku, za kterou by platil 7 000 korun, si ale nepořídí, protože mu ji banka nedá kvůli regulaci ČNB?
Osobně bych chtěl varovat před prostým srovnáváním nájemného a splátky hypotečního úvěru. S pořízením vlastnického bydlení a jeho provozováním jsou spojeny další značné náklady. A i ty je do srovnání nezbytné zahrnout.
Nevím, zda jste mi docela odpověděl na otázku…
Naším úkolem není poskytovat finanční poradenství, ale pečovat o finanční stabilitu. Rád bych v této souvislosti odkázal aspoň na speciální web ČNB www.penizenauteku.cz, který je zaměřený na finanční vzdělávání. Lidem má pomoci orientovat se ve světě financí, ale také vést si vyrovnaný domácí rozpočet nebo vytvářet odpovídající rezervy, aby se vyhnuli finančním potížím při neplánovaných událostech.
Nájemní bydlení
Zvažovali jste při rozhodování o dalším omezení přístupu k hypotékám i situaci v ostatních sektorech, jako je například realitní trh nebo trh s nájemním bydlením?
Naše rozhodování vychází vždy z posouzení celkové situace, nicméně základem jsou naše zákonné povinnosti. Jednou z nich je, jak jsem již uvedl, péče o finanční stabilitu a když vidíme, že financování bydlení vytváří rizika pro finanční stabilitu, musíme konat. Rád bych viděl, kdyby se ve velkých městech více stavělo, neboť pak by se ceny stabilizovaly či dokonce klesly a zájemci o nákup bydlení by si nemuseli brát tak vysoké úvěry. Nicméně toto není v naší pravomoci ani v našich možnostech.
Máte za to, že nájemní bydlení vyřeší problém těch domácností, které nemají na to, aby si sjednaly hypotéku na vlastní bydlení?
Jsem překvapen tím, že nájemní bydlení je vnímáno jako něco podřadného až nepatřičného. V zemích, které by pro nás měly být vzorem, jako je například Německo, Rakousko nebo Švýcarsko, využívá nájemní bydlení mnohem větší podíl domácností než u nás. Někdy mám pocit, že odpůrci nájemního bydlení u nás považují Němce, Rakušany nebo Švýcary za iracionální hlupáky. Těmi ale rozhodně nejsou.
To si nemyslím. Na druhou stranu tamější trh s bydlením se liší od toho našeho. Tuzemský trh s nájemním bydlením kupříkladu skokově vzrostl hned po oznámení nové regulace hypoték. Je i toto smyslem nové regulace?
Smyslem opatření ČNB je zabránit tomu, aby se v budoucnu s nástupem recese nebo nějakého ekonomického šoku nestalo to, že vlivem velkého počtu nesplácejících dlužníků utrpí bankovní sektor významné ztráty. To by se totiž následně promítlo do nedostatku kapitálu, kvůli kterému by banky nebyly schopny poskytovat úvěry. Například podnikům na financování výroby.
Jaké další dopady bude mít nová regulace hypoték do hypotéčního trhu, ekonomiky?
Nemyslím si, že zavedení limitů DTI a DSTI bude mít na hypoteční trh silný dopad. Odhady, že poskytování skutečně nových hypotečních úvěrů se sníží o pětinu, jsou evidentně nadsazené. Naše opatření by také mohla mít pozitivní dopad v podobě zpomalení či zastavení růstu cen bydlení. Upozorňuji, že by to byl pouze nepřímý pozitivní dopad opatření, která tímto nejsou motivována, a nejsem si ani jist, zda k němu skutečně dojde. Aby se však ceny bydlení ve velkých městech stabilizovaly, muselo by se v první řadě začít stavět více bytů.
Bankovní problémy a regulace hypoték
Mohlo by se zdát, že svou regulací hypotéčního trhu snímáte z komerčních bank podstatnou část rizika. Určujete, komu hypotéku mohou dát, komu ne. Proč toto rozhodnutí nenecháte čistě na bankách?
Česká národní banka riziko z komerčních bank nesnímá. Rozhodnutí o poskytnutí úvěru je jejich zodpovědnost. A to včetně posouzení úvěruschopnosti podle zákona o spotřebitelském úvěru a podle doporučení České národní banky. Centrální banka pouze nastavuje stropy, za které by banky už neměly jít. Zároveň banky varuje, že jsou tyto stropy nastaveny hodně vysoko. Že by měly samy a ve vlastním zájmu zvažovat, zda takové úvěry na hraně nejsou příliš rizikové. Každý benevolentně poskytnutý úvěr potenciálně ovlivňuje ceny bydlení směrem nahoru. Což následně znamená, že každý další zájemce o koupi bydlení na úvěr si musí půjčit větší částku a tím akceptovat vyšší rizika.
Jakou roli v tom hraje konkurence bank?
Je třeba si uvědomit, že na bankovním trhu probíhá velmi silný konkurenční boj. Bankéři jsou pod silným tlakem akcionářů. Ti jim často ve snaze udržet dosavadní zisky a případně jimi podpořit méně úspěšné části nadnárodních skupin stanovují vysoké krátkodobé cíle. Samozřejmě, co se růstu objemu poskytnutých úvěrů týče. Z druhé strany na banky tlačí zprostředkovatelé. Jejich cílem je prodat co nejvíce úvěrů v co největším objemu, přičemž rizika zůstávají v bilancích bank. Každá banka se obává toho, že když neposkytne žadateli úvěr ona, tak ho možná získá v jiné bance.
To je přece v pořádku. Nebo snad není?
Ano, ale jen do chvíle, než se v této „spirále“ začnou ve velké míře poskytovat úvěry na hraně. Nebo za hranou. Právě tím, že ČNB stanoví stropy, nastavuje rovné podmínky a brání nekalé konkurenci. Jinými slovy, každá komerční banka je schopna rizika individuálně zvládnout. Problém je ale v konkurenčním boji, kdy to bankovní sektor zvládnout nemusí jako celek. Když přijde na trh agresivní instituce. A bude se snažit benevolentním poskytováním úvěrů získat vyšší tržní podíl, tak po určité době donutí k uvolnění úvěrových standardů i dříve opatrnější banky.
Pan Frait je překvapen tím, že nájemní bydlení je u nás vnímáno jako něco podřadného až nepatřičného. Že v zemích, které by pro nás měly být vzorem, jako je například Německo, Rakousko nebo Švýcarsko, využívá nájemní bydlení mnohem větší podíl domácností než u nás. To je opravdu knížecí rada dneska, kdy ceny nájmů jsou ve velkých městech srovnatelné s průměrnými příjmy u nás a často i podstatně vyšší.
Osobně si myslím, že ani masivní výstavba nových bytů ceny nesníží díky spekulantům. V západních zemích ceny účinně snižují opatření, která majitele nemovitostí nutí byty pronajmout. Když je dům nebo byt prázdný několik měsíců, musí městu za takové byty platit sankční poplatky.
To že v Německu je na rozdíl od nás normální bydlet v nájemních bytech má několik důvodů. Za prvé majitelé nemovitostí nedostanou v těžší době žádné sociální dávky, dokud nemovitost neprodají. Dokonce musí prodat i automobil.
Druhý důvod spočívá v tom, že v Německu existuje vyspělý sociální systém, který nájemníky chrání před vyhazovem z bytů. Výše sociální podpory je taková, aby člověk mohl aspoň jednou měsíčně jít do divadla, do kina nebo na výlet. Přispívá se na dopravu i na elektřinu, na další si už nevzpomínám.
Průměrný Čech zbblý neoliberální mainstreamovou propagandou to hodnotí jako rozhazovačnost socialistického státu.
Ve skutečnosti jsou to velmi chytře vynaložené peníze. Cílem je, aby takoví lidé minimálně kulturně nezdegenerovali na úroveň v postkomunistických zemích běžnou.
Německé rodiny se samozřejmě do jisté míry naučily v sociálním systému manévrovat. Auto se přepíše na matku, byt na sourozence atd., ale funguje to.
Za dvacet let jsem v Norimberku viděl jediného člověka vybírat odpadkové koše, což je u nás běžné. A ten pán byl ještě ke všemu Slovák.