Aktuálně je na tuzemském realitním trhu podle odhadů až 50 % nemovitostí pořízených na hypotéku koupeno na spekulaci. Přesto reality ani letos – jak říká hlavní ekonom Czech Fund Lukáš Kovanda – ani letos na ceně nespadnou.
Co lze čekat od realit v roce 2019?
V České republice se stále ještě nedostává dost bytů. Konkrétně v Praze asi 20 000. To znamená, že ceny realit i nadále porostou. Porostou pomaleji, než třeba rostly v roce 2017, kdy rostly dvojciferným tempem nejrychleji v Evropské unii, ale porostou.
Nebojíte se tedy splasknutí „realitní bubliny“?
Nedomnívám se, že by mělo v dohledné době dojít k propadu cen realit. Že v některých lokalitách, jako je třeba Moravskoslezský kraj, budeme pozorovat stagnaci, to je možné. Ale nebudeme ji pozorovat třeba v Praze nebo Brně, kde je trh stále živý.
Jak dlouho bude tento růst [asi] trvat?
Můj názor zní, že tento růst zpomalí nebo začne stagnovat až tehdy, kdy výkon ekonomiky ČR poklesne na 0,5 % HDP. Pak se ten trh bude tak nějak pohybovat na nule nebo poklesne. Ale zatím pro to není důvod.
Spekulativní investice na trhu realit
Co si myslíte o hypotéze, že ceny na realitním trhu ženou vzhůru spekulativní nákupy, případně hypotéky?
Je vždy těžké určit motivaci, proč si domácnost sjednává hypotéku. Ale, co se tak bavíme s realitními makléři a lidmi, kteří jsou v terénu, tak víme, že třeba investiční hypotéky mírně narostly. Že ještě před několika lety tvořily 30 % trhu. Dnes to má být 50 na 50. Ale znovu ty výpovědi se liší podle lokality, makléře… Tedy je nelze brát úplně za své.
Přesto je jasné, že na tuzemský realitní trh míří mnoho spekulativního kapitálu, který zdražuje reality pro ty domácnosti, které si chtějí pořídit vlastní bydlení. Přičemž se může stát, že investoři se začnou svých nemovitostí zbavovat.
Ano, to je pravda. Spekulativní poptávka na realitním trhu je znatelná jak ze strany tuzemského, tak zahraničního kapitálu. Pravda je i to, že tato poptávka nemusí být úplně stabilní. Pokud někdo kupuje nemovitost na spekulaci, při zhoršení situace snadněji prodá nakoupený byt nebo dům než ten, kdo ji užívá k vlastnímu bydlení. Ale i přesto se domnívám, že realitní trh jako celek je v ČR celkem stabilizovaný. Stabilizovanější než v mnoha zemích na západ od našich hranic.
Proč?
Když se podíváme na čísla, kolik lidí bydlí ve vlastním. A tedy má splacenou hypotéku, tak uvidíme, že to vůbec není špatné. Tuším, že je to kolem 60 %. Ve Francii je to 30 %. Tedy ten trh se mi u nás zdá docela stabilizovaný a nehrozí mu nějaký otřes, který by byl makroekonomického významu a plynul z realitního trhu. Nic takového jako v USA. Zvlášť, když ještě uvážíme, že i Česká národní banka tady hypotéční trh tvrdě reguluje.
Jaký je váš názor na její regulaci?
Já si myslím, že je přehnaně opatrná. Že reguluje přísněji, než regulují banky v jiných zemích. Třeba v Rakousku, kde jsou větší bubliny na trhu nemovitostí, než je tomu u nás.
Daniel Tácha
—
Lukáš Kovanda působí jako hlavní ekonom společnosti Czech Fund. Analyzuje a komentuje makroekonomická témata, investice i nové fenomény typu sdílené ekonomiky, kryptoměn či fintechu. Přednáší na Národohospodářské fakultě Vysoké školy ekonomické v Praze. Je členem vědeckého grémia České bankovní asociace.
