„Zatímco ještě předloni by hypotéky asi ve většině případů vycházely výhodněji, teď už bude situace vyrovnanější. Větší část klientů proto bude volit úvěr od stavební spořitelny,“ říká Tomáš Kofroň vedoucí komunikace a tiskový mluvčí Českomoravské stavební spořitelny, ČMSS.
Poskytne ČMSS úvěr na pořízení vlastního bydlení či výstavbu i zájemci, který byl odmítnut se žádostí o hypotéku z důvodu nesplnění podmínek České národní banky?
Ne. Platí pro nás stejná pravidla jako pro hypoteční banky, ani my nemůžeme poskytnout úvěr na více než 80 % [v menšině případů 90 %] LTV. Musíme tedy splňovat stejné limity, ani neděláme [a nedělali jsme] dofinancování úvěrů.
Pokud vezmeme bonitního zájemce o úvěr na pořízení vlastního bydlení, který se může rozhodnout mezi hypotékou od banky a úvěrem od stavební spořitelny, dokážete mu nabídnout lepší či alespoň srovnatelné podmínky u úvěru?
Vždy bude záležet na konkrétním případu. Českomoravská stavební spořitelna v loňském roce zvýšila svůj tržní podíl na celkovém trhu s bydlením z 8 na 10 %. Z toho je tedy zřejmé, že část klientů, kteří uvažují o hypotéce, dokážeme zaujmout a nabídnout jim minimálně srovnatelný produkt.
Výhodou stavebních spořitelen jsou v této chvíli nižší úrokové sazby, které jsou už od podzimu 2017 v průměru pod sazbami hypoték [nové obchody dle statistiky ČNB]. Rozdíl v průměrné sazbě je v tuhle chvíli cca 0,2 až 0,3 procentního bodu. Zajištěný úvěr umíme v tuhle chvíli nabídnout se sazbou 2,49 %. Při refinancování z jiných bank Českomoravská stavební spořitelna nabídne klientovi sazbu až dva roky dopředu.
Kde jako stavební spořitelny ztrácíte na banky?
Stavební spořitelny obecně za bankami zaostávají [byť se v poslední době hodně snaží ztrátu dohnat] v digitalizaci a automatizaci úvěrových procesů. Proto nám pravděpodobně schválení a poskytnutí běžného úvěru bude trvat o trochu déle než komerčním bankám.
Když byste měli uvést typický modelový příklad konkrétního klienta ČMSS, v jehož případě se vyplatí vzít si úvěr od stavební spořitelny? Ne od banky. Jak by takový příklad vypadal?
Vždy bude záležet na konkrétní situaci a přístupu každé instituce ke konkrétnímu klientovi. Proto má smysl obejít několik bank a stavebních spořitelen a nechat si zpracovat nabídku pro svou konkrétní situaci. Nedívat se přitom jen na úrokovou sazbu, ale i na další podmínky úvěru [poplatky, možnost předčasného splacení apod.]. Někomu vyjde výhodněji hypotéka, jinému úvěr od stavební spořitelny. Zatímco ještě předloni by hypotéky asi ve většině případů vycházely výhodněji, teď už bude situace vyrovnanější. Větší část klientů proto bude volit úvěr od stavební spořitelny.
A modelový příklad?
Tak tedy dobře. Vzali jsem v úvahu průměrnou výši úvěru a dobu splácení, modelový příklad jsme spočítali pro klienta, který chce úvěr do 80 % hodnoty nemovitosti. A chce si půjčit 2 miliony korun na 20 let. Takový klient u nás v současnosti dostane následující nabídku:
- Úroková sazba překlenovacího úvěru u ČMSS 2,49 %
- Měsíční splátka 4 150 Kč po dobu 12 let, poté překlopení do řádného úvěru
- Poté splátka řádného úvěru v měsíční výši 14 400 Kč, úroková sazba 3,5 %
- RPSN u ČMSS za celou dobu splácení [překlenovací i řádný úvěr] činí 3,42 %.
Kdy a za jakých podmínek se vyplatí čerpat úvěr na pořízení vlastního bydlení přímo od ČMSS více než od banky?
Viz výše. Žádné jedno pravidlo neexistuje, vždy to bude o konkrétním klientovi a konkrétní nabídce.
Máte za to, že nárůst úrokových sazeb ze strany České národní banky, bude znamenat „návrat“ klientů ke stavebnímu spoření? Jako jednomu z hlavních zdrojů financování pořízení vlastního bydlení či nové výstavby?
Dlouhodobě platí [a třeba v Německu je to ozkoušeno více než 100 lety praxe], že stavebním spořitelnám nejvíce svědčí období pozvolného růstu úrokových sazeb. To se potvrzuje i v ČR v posledních 12 až 18 měsících. Stavební spořitelny i ČMSS má dostatek kapitálu na další úvěrovou expanzi. Podíl úvěrů na vkladech je kolem 75 %.
To znamená, že spořitelny poskytnuté úvěry financují výhradně z klientských vkladů. Nemusejí je financovat [jako to nyní dělají banky u hypoték, kdy si mezi sebou půjčují peníze, aby je dále půjčily klientům v hypotékách, pozn. red.] na externím trhu. A právě tato relativní uzavřenost systému stavebním spořitelnám umožňuje být nyní levnější než běžné komerční banky. Je to poprvé po zhruba 10 letech, kdy taková situace v ČR nastala. I když stavební spořitelny nezopakují loňský extrémně silný úvěrový rok, bude i letošek velmi dobrým rokem.
A to i přesto, že se očekává pokles zájmu o úvěry na bydlení obecně.
Ano, i když objem poskytnutých úvěrů letos zřejmě klesne, zájem o spoření by měl dále růst. Už loni uzavřely spořitelny o 15 % více nových smluv než o rok dříve. Přitom počítáme s tím, že v letošním roce zájem dále poroste a novou smlouvu o stavebním spoření letos uzavře více než 500 tisíc klientů.
Ve chvíli, kdy se zájemce o úvěr rozhoduje mezi sjednáním úvěru od vícero spořitelen, podle čeho by si měl porovnávat jejich nabídku?
Základem je neřídit se jen podle jednoho ukazatele, ale dívat se na úvěr jako komplex. Pro většinu lidí je úvěr na bydlení největší investicí v jejich životě. Podle toho by k němu také měli přistupovat. Měli by řešit nejen svou aktuální finanční situaci, ale i tu budoucí. Například moment, kdy jeden z partnerů odejde na rodičovskou dovolenou.
Co doporučujete?
Doporučujeme [a tímto směrem ostatně míří i regulace ČNB] “nejít na krev”, ale vždy mít nějakou rezervu. Nevydat veškeré příjmy na splátky úvěrů. Tím by měl každý člověk začít, udělat si určitou finanční inventuru. Vědět, kolik si může dovolit splácet i při nějakém výpadku příjmů.
Pak by se měl zajímat o konkrétní parametry úvěrů. Jako je úroková sazba, veškeré poplatky, RPSN, možnost předčasně splácet úvěr, jaké jsou případné sankce při nesplácení apod. Doporučujeme tedy nepospíchat [i když při současné poptávce převyšující nabídku to klienti nechtějí slyšet], vše pečlivě promyslet a prostudovat.
Máte za to, že stát by měl se stavebním spořením více pracovat jako s produktem, který motivuje veřejnost ke spoření a zařízení si bydlení?
Tohle je přesně důvod, proč stát stavební spoření podporuje. Ne jako produkt, který má lidem zajistit zajímavý způsob zhodnocení vkladů, ale jako produkt, který jim pomůže s bydlením. Ať už tou cestou, že si za naspořené peníze pořídí/vylepší své bydlení, nebo tím, že si díky úvěru od stavební spořitelny pořídí nebo opraví své bydlení. Pokud spořitelny v loňském roce poskytly úvěry za 72 miliard Kč, tak jen na DPH spojeném se stavebními pracemi nebo koupí nemovitosti se státu státní podpora násobně vrátí.
Máte za to, že by stát mohl znovu třeba i přidat na výši státního příspěvku?
Nejdůležitější pro klienty i trh je v tomto ohledu dlouhodobá stabilita systému. Jakékoli časté zásahy [byť by mohly být pozitivní pro klienta i stavební spořitelnu] by vedly akorát k větší nejistotě. Zvýšení státního příspěvku bychom se samozřejmě nebránili :-), ale nesmělo by to být za cenu toho, že za chvilku by došlo zase k jiné změně. Stabilita systému je nejdůležitější. Myslíme si, že v tuto chvíli jsou podmínky nastaveny tak, že jsou všichni spokojeni se současným stavem.
