Trigea: To, jestli jsou ceny realit vysoko, ukáže až čas

„Ceny realit v České republice rostly prakticky nepřetržitě od roku 1989 až do roku 2008, pak následovala korekce a od roku 2010 dodnes ceny realit opět rostou,“ říká v rozhovoru pro FinTag.cz zakladatel nového nemovitostního fondu Trigea Tomáš Trčka.

„Pokud budete chtít čekat na výhodný nákup, může se vám stát, že do té doby zestárnete,“ dodává. Podle něj je Trigea je podle něj univerzálním fondem, který je vhodný jak pro někoho, kdo si chce dlouhodobě spořit od několika stovek měsíčně, tak institucionální investory, kteří chtějí zhodnotit jednorázově vyšší objemy peněz.

Jak dlouho se pohybujete v oboru investic do nemovitostí? 

V oboru nemovitostních investic se pohybuji již od roku 2006. Tehdy jsem zakládal vůbec první nemovitostní fond v ČR. Tenkrát se jednalo o Reico České spořitelny. Od té doby se nemovitostem věnuji prakticky nepřetržitě.

Pokud jsou obecně ceny realit nyní vysoko, vyplatí se právě teď reality kupovat – ať už přímo, nebo prostřednictvím nemovitostního fondu? 

To, jestli jsou ceny vysoko, ukáže až čas. To samé se říkalo i před dvěma lety. Když se dnes ohlédneme zpátky, nezbyde než si povzdechnout, jak byly tenkrát nemovitosti levné… Nemovitosti jsou dlouhodobé aktivum s relativně dlouhými cykly. Tak je třeba k nim přistupovat. Pokud budete chtít čekat na výhodný nákup, může se vám stát, že do té doby zestárnete.

Do čeho hlavně bude investovat váš fond? 

Trigea je fond zaměřený na komerční nemovitosti. Zejména se chceme soustředit na kancelářské budovy a retailová centra. Regionálně se v první fázi zaměřujeme na Českou republiku, ale v delším horizontu nevylučujeme, že se podíváme i do zahraničí. Naše první nemovitost bude kancelářská budova v Praze.

Trendem jsou různá logistická centra, převážení zboží, zásilkový prodej apod. Vidíte v logistických realitách příležitost pro váš fond? 

Primárně se chceme koncentrovat na kancelářské budovy a retailová centra. Boom logistických areálů samozřejmě sledujeme. Do budoucna nevylučuji, že se jimi budeme také zabývat, ale momentálně to není na pořadu dne.

Jaký očekáváte do budoucna výnos fondu?

V kombinaci s levným financováním jsme schopni nacházet projekty s výnosem přes 10 procent na investovaný kapitál. Dlouhodobě počítáme s výnosem mezi pěti až šesti procenty ročně.

Na trhu s komerčními realitami

Jak si podle vás stojí trh s komerčními realitami? Rostou na něm ceny realit podobně jako u bytů, RD a pozemků pro domácnosti? Anebo funguje za jiných podmínek? 

Výnosy z komerčních prostor jsou i přes rostoucí ceny stále výnosnější než rezidenční nemovitosti. Pokud pomineme ty naprosto prime nemovitosti, tak je stále možné nakupovat s výnosem přes šest procent. To je zhruba dvakrát více, než za kolik se vám podaří pronajmout byt či rodinný dům.

Jak si na tom nyní stojí trh s administrativními budovami.

Když se na trh podíváme prismatem prime yieldu, tedy výnosu těch nejkvalitnějších nemovitostí, tak vidíme, že yieldy jsou skutečně historicky nejnižší. Obráceně řečeno, že nemovitosti jsou nejdražší. Na druhou stranu existuje obrovský přetlak investičních peněz a je dostupné, historicky nejlevnější, financování.

Co ještě je a co už není rozumná částka u ceny realit?

To je obtížná otázka. Každá nemovitost je jiná, liší se lokalitou, účelem i kvalitou provedení. Pro různé subjekty může mít stejná nemovitost různou hodnotu. To je třeba běžná situace u lokálních nemovitostí v menších městech. Tam ekonomické ukazatele mnohdy nefungují, protože například místní patriot chce mít nemovitost na náměstí. Je ochoten zaplatit mnohem vyšší cenu, protože jeho motivace je jiná než dosahovat vysoký výnos.

Ekonomové hovoří o tom, že letos a příští rok dojde k ochlazení ekonomiky, není právě toto ochlazení ekonomiky rizikem pro investice do nemovitostních fondů? 

Nemovitosti jsou unikátní v tom, že nekopírují klasické ekonomické cykly. Samozřejmě, že ochlazení ekonomiky není nikdy dobrým signálem, na druhou stranu se tohle téma přetřásá už druhým rokem a k reálnému zpomalení ekonomiky zatím nedošlo.

Dostatek příležitostí

Když se podíváte napříč republikou, myslíte si, že administrativních ploch je dostatek v potřebné kvalitě ve všech regionech?

Pojďme se na to podívat optikou hlavního města. V minulém roce přibylo 150 tisíc metrů čtverečních nových kanceláří, letos by to mělo být lehce přes 200 tisíc metrů. To představuje zhruba 6% roční přírůstek. Celková roční absorpce je přitom okolo 300 tisíc metrů čtverečních. Takže z pohledu potenciálních nájemníků je kancelářských ploch spíš méně.

Jak si stojí z hlediska míry obsazenosti?

Ta je rekordně nízká – mezi pěti až šesti procenty. To samozřejmě vytváří prostor pro růst nájemného, které skutečně od roku 2015 vzrostlo o zhruba sedm procent Pro vlastníky nemovitostí je růst nájemného pozitivní signál. Zvýší se tak příjmy z nemovitosti a tím implicitně jejich hodnota.

Jak jsou na tom nákupní centra, kam máte zájem také investovat? Jak si tam stojí ceny?

Nákupní centra jsou velice závislá na lokalitě a spádových oblastech. Jsou oblasti, které jsou předimenzované, ale zrovna tak najdeme oblasti, kde je stále prostor pro novou výstavbu. Celkově lze říci, že ceny nákupních center reflektují vývoj na nemovitostním trhu a pohybují se na dlouhodobých maximech.

Srovnání se SRN

Jsou nemovitostní fondy rozšířeny v zemích s delší tradicí investic?

Pro inspiraci můžeme jít třeba k našim německým sousedům. Tam jsou investice do nemovitostních fondů tradičně velice populární. Koneckonců s velkými německými fondy se potkáváme i u nás, protože u nás patří k tradičním velkým investorům do nemovitostí.

Jak vysoký je podíl investic Němců do nemovitostních fondů?

V Německu se podíl investic do nemovitostních fondů pohybuje dlouhodobě okolo 15 %. To je podle mě zdravá míra, kterou bychom rádi dosáhli i na našem trhu.

Jaká jsou hlavní rizika, která by měl investor zvážit při výběru nemovitostního fondu?

Investor by měl především zvážit svůj investiční horizont. Jak jsem již zmiňoval, nemovitosti jsou dlouhodobá aktiva. Proto doporučujeme investorům fond s horizontem 5 a více let. Jakkoli jsou nemovitosti vnímány jako relativně bezpečná aktiva, ani u nich nelze garantovat, že nedojde k cenové korekci. Z mého pohledu je potom důležitou vlastností nemovitostí to, jak rychle se po případné korekci dokáží zotavit.

jak to chodí v Trigea fondu

Co bylo impulsem pro založení nemovitostního fondu Trigea?

K tomu, abyste mohli založit retailový fond, potřebujete mít silnou distribuci a kvalitní management. Impulsem k založení fondu bylo jednoznačně setkání s majiteli finanční skupiny Partners, kterým zrovna podobný produkt chyběl v portfoliu. Věci potom nabraly rychlý spád a zabralo nám šest měsíců uvést fond do života. A to je na retailový fond skutečně hodně rychlé tempo.

Když bych chtěl do vašeho fondu vložit 100 tisíc korun, kolik ročně zaplatím za správu investice, a o kolik mi peníze ročně zhodnotíte? 

Za správu investice se hradí takzvaný manažerský poplatek, který je v případě fondu TRIGEA stanoven na 1,75 % z objemu aktiv ročně. Výhodou je, že výnos fondu v sobě již tento poplatek zahrnuje, takže se jedná už o čistý výnos pro investora. Dlouhodobě počítáme s výnosem mezi pět až šest procent ročně.

Je v něčem rozdíl, když do vašeho fondu investor vloží 100 000 či milion korun? 

My se na fond díváme jako na celek a každý investor je pro nás stejně důležitý, bez ohledu na to, jakou částku investoval. Rozdíl může být ve vstupním poplatku, který je s investicí spojen. Tady platí, že čím je investice vyšší, tím nižší je vstupní poplatek.

Daniel Tácha