Vláda schválila novelu zákona o ČNB. Tu teď bude projednávat Sněmovna. Nejde o novinku. Poslanci ji loni před volbami ale nestihli projednat. Ministerstvo financí ČR [MF ČR] tedy předložilo novelu zákona znovu. Banky ale upozorňují na to, že není dobrá. Bojí se levného refinancování hypoték.
Zejména pak kritizují bod, který se týká předčasného splacení hypotéky. Což v praxi platí i pro prosté refinancování hypoték a přechody klientů k jiné bance. Kámen úrazu je podle nich v tom, že si nebudou moci u předčasného splacení hypotéky účtovat nic jiného než vynaložené náklady související s mimořádnou splátkou, respektive předčasným splacením hypotéky. Klientovi nebudou moci naúčtovat ušlý zisk či finanční újmu. Což bude z jejich pohledu problém zejména tehdy, když s ním sjednají za daných podmínek hypotéku kupříkladu na deset let, ale on přejde k jiné bance třeba už za rok.
„Pokud by klesly úroky u hypoték pod jedno procento, klienti využili laciného refinancování, to znamená předčasného ukončení hypoteční smlouvy, znamenalo by to obrovský propad ve výnosech bank. Je to veliké riziko, s nímž je potřeba něco dělat,“ uvedl na konferenci Hypotéka 2019 předseda představenstva a generální ředitel Hypoteční banky Jiří Feix.
Podle ředitele sekce finanční stability České národní banky [ČNB] Jana Fraita by banky ale neměly být ve svém hodnocení ušlých výnosů tak vyhraněné, protože dle jeho slov v Česku vydělávají stále velice slušné peníze.
„Zvlášť ve srovnání s bankami v eurozóně, kde kvůli nízkým úrokovým sazbám Evropské centrální banky vůbec nedosahují takových výnosů, jakých banky dosahují v Česku,“ kontroval na konferenci Hypotéka 2019.
Reálné riziko pro banky
U předčasného splacení hypotéky [mimo výročí fixace] to teď funguje tak, že na trhu jsou banky, které uplatňují třeba i 10% sankci z jistiny úvěrů, ale i banky, které neuplatňují žádnou sankci. Podle hypoteční a úvěrové analytičky skupiny Partners Lucie Drásalové je přístup bank velice různorodý a pro klienta nepřehledný.
„Občas se setkávám s tím, že banka opravdu zkusí na první dobrou klientovi naúčtovat za předčasné splacení horentní sumy. Většinou se po kratší či delší diskusi vždy s bankou dohodneme na snížení či odpuštění tohoto poplatku. Ale je zde mnoho klientů, kteří se neozvou a poplatek jednoduše zaplatí,“ vysvětluje Lucie Drásalová.
Zákonem stvrzené nařízení, kdy banky smějí klientovi naúčtovat pouze náklady související s mimořádnou splátkou/předčasným splacením, je podle bank nebezpečné. Důvod je, že je může dostat do ztrát, anebo jim minimálně významně snížit očekávané výnosy.
Riziko změny hypotečního trhu
Další problém podle bank spočívá v tom, že zákonem strvzené nařízení může docela změnit hypoteční trh. To znamená roztočit spirálu levného refinancování hypoték. A tím de facto i popřít smysl fixací u hypoték. Banky argumentují, že pokud budou moci dlužníci kdykoli levně refinancovat hypotéku, nemá smysl, aby ji fixovali. To na konferenci Hypotéka 2019 svým způsobem potvrdili i finanční zprostředkovatelé.
„Pokud zákon projde tak, jak je, pak v tom případě je už jen otázka času, která z bank otevře tu Pandořinu skříňku a podrazí ceny u hypoték. V ten moment to bude znamenat citelnou ránu pro všechny banky,“ uvedl například hlavní analytik Broker Consulting Martin Novák.
Dodal, že pokud se tak stane, bude to znamenat citelnou změnu celého hypotečního trhu. Podle Lucie Drásalové jsou tyto obavy na místě ovšem pouze za předpokladu, že se klienti dostanou díky refinancování k výrazně lepším podmínkám.
„Osobně se velké spirály pro refinancování nebojím. To by parametry nové hypotéky musely být výrazně zajímavější. A upřímně, dnes jsou parametry i ceny hypoték napříč trhem velmi podobné. Když ne hned na poprvé, tak pokud se klient ozve, že se současnou nabídkou není spokojený, banka mu podmínky často dorovná,“ říká.
Zároveň dodává, že vyřídit hypotéku nejde úplně z minuty na minutu. Podle ní je například změna běžného účtu administrativně i časově velmi jednoduchá, ale přesto ji velká část klientů bank neprovede.
Banky chtějí jistotu
Banky ale i tak chtějí mít jistotu, že nedojde na zákon stvrzující možnost naúčtovat si pouze vynaložené náklady spojené s předčasným splacením hypotéky. A tak se chtějí bránit. Zvažují tlak na změnu zákona o ČNB, případně změnu zákona o spotřebitelském úvěru.
„Řešením může být ale třeba i úhrada ušlého zisku pro banku, která poskytla hypotéku jako první. Řešit se to dá i fixním procentem z mimořádné splátky ukotveným v zákoně,“ uvedl na konferenci Hypotéka 2019 náměstek výkonného ředitele České bankovní asociace [ČBA] Filip Hanzlík.
Mezi návrhy bank tak je i to, co platí například na Slovensku. Tam si banky účtují za předčasné splacení hypotéky jedno procento z mimořádné splátky. Toto bylo na Slovensku zavedeno právě z těch obav, které uvádějí i české banky. Ale i z jiného důvodu. Předčasné ukončení [refinancování] hypoteční smlouvy jen za náklady na vyřízení by totiž zřejmě docela rozvrátilo tamější hypoteční trh. Proč? Úroky u slovenských hypoték jsou dnes totiž kvůli nízkým sazbám Evropské centrální banky [ECB] zhruba právě jedno procento.
Jak je to na Slovensku
„Slovensko má docela jiné podmínky, než má Česká republika, protože má euro. Sazby u hypoték jsou, pravda, nyní velice nízké. A pravda je i to, že je otázka, zda takové sazby pokrývají rizika spojená se stabilitou slovenského bankovního sektoru ve smyslu jeho odolnosti proti krizím a recesím,“ vysvětlil na konferenci Hypotéka 2019 ředitel odboru dohledu Národní banky Slovenska [NBS] Marek Ličák.
Vyjádřil se ale i k tamějšímu refinancování hypoték. Podle něj by relativně snadná možnost předčasného splacení hypotéky [i za 1 % z mimořádné splátky] více než klientům pomohla finančním zprostředkovatelům. Ale i mimo jiné vedla k dalšímu zvýšení cen nemovitostí.
„I tak se ale refinancování hypoték na Slovensku stalo základní politikou slovenských bank při nabírání nových klientů. Spotřebitelským trendem na Slovensku je refinancování hypoték s cílem jejich navýšení,“ upřesnil.
Dodal, že to je dáno i tím, že NBS ostře hlídá zadlužení domácností u spotřebitelských úvěrů. Což dle jeho slov znamená, že domácnosti si spíše navýší hypotéku, ale už si k ní nesjednávají spotřebitelský úvěr.
To Slovensko naše…
To, že je situace na Slovensku z pohledu bank jiná než v Česku, potvrdil na konferenci Hypotéka 2019 i Peter Golha z Tatra Banky: „V prostředí záporných úrokových sazeb ztrácí na významu jakákoli fixace úroků u hypoték.“
Dále zdůraznil, že s příchodem eura slovenské banky ztratily výnosy na zafixovaných úvěrech. Podle něj slovenské banky, které se nacházejí ve velmi ostrém konkurenčním prostředí, mají jen velmi málo možností, jak zvyšovat výnosy.
„Digitalizace se tak stává ústřední otázkou všech bank. Důvod je tlak na zvýšení výnosů, který nelze za současné situace dosáhnout jinak než sražením personálních nákladů ,“ dodal.
Obdobný názor vyjádřil i Zdenko Štefanides z druhé největší slovenské banky – Všeobecné úverové banky [VÚB].
„Ve spojitosti se zápornými úrokovými sazbami ze strany ECB a možností kdykoli předčasně splatit hypotéku, klienti fixaci vůbec neřeší. To znamená, že plovoucí úrok se dnes stal na Slovensku běžným standardem,“ vysvětlil.
Návrat k plovoucím úrokům [úrok se vyvíjí podle sazeb ČNB, tento typ úroků z českého trhu takřka vymizel, pozn. red.] zmínil na konferenci Hypotéka 2019 jako možnost řešení situace v Česku i Jiří Feix z Hypoteční banky. Také ale dodal, že by to znamenalo přenesení rizika na klienta, což dle jeho názoru také není ideální řešení.
Přidávají se i stavební spořitelny
Obavy z levného předčasného splacení úvěrů na bydlení bez úhrady předpokládaných výnosů na sjednanou úvěrovou smlouvu, ale nemají pouze banky. Mají je i stavební spořitelny. Což na konferenci Hypotéka 2019 potvrdil i člen představenstva Modré pyramidy Aleš Mašanský.
„Finanční instituce utrácejí obrovské peníze za implementaci regulatorních nařízeních. To jsou miliardy korun, ale ta opatření jsou stále jen v rovině, že klient je de facto nesvéprávná osoba. A tu je ideálně chránit na každém jejím kroku. Ale že by opatření státu mířila na zvyšování finanční gramotnosti a prevenci, tak to se neděje,“ uvedl.
