Hypoteční trh klesá. Neví se, co bude s daní z nabytí nemovitosti

Hypoteční trh v březnu skončil podle očekávání. Pandemie koronaviru srazila v březnu objemy a počty poskytnutých hypoték o čtvrtinu. Důvodů bylo ale více. Šlo o obavy veřejnosti z budoucnosti a vliv měl i návrh Ministerstva financí [MF ČR] na zrušení daně z nabytí nemovitosti výměnou za ukončení odpisů hypotečních úroků od základu daně. 

Ve srovnání s únorem letošního roku, kdy banky poskytly 7 092 hypotečních úvěrů, klesl počet poskytnutých hypoték v březnu o 22,4 procenta. Objem poskytnutých hypoték se oproti únoru propadl dokonce o téměř 25,5 procenta. Tedy o více než 4,7 miliardy korun. Meziročně poskytly banky o 1 155 hypoték méně [-17,3 %].

„Dá se očekávat, že propad bude pokračovat i v následujících měsících, kdy předpokládám ještě hlubší propad,“ komentuje aktuální výsledky generální ředitel a předseda představenstva developerské společnosti Ekospol.

Trh s hypotékami je dle něj jedním z výrazně zasažených omezeními proti covid-19. Nepomohly mu ani podpůrné kroky České národní banky [ČNB], která uvolnila svá pravidla pro poskytování hypoték. Komerčním bankám umožnila poskytovat hypotéky až do výše 90 procent hodnoty nemovitosti. Zvedla také limit ukazatele DSTI [poměr celkového dluhu a čistého měsíčního příjmu žadatele o úvěr] ze 45 na 50 procent. A zrušila limit ukazatele DTI [poměr výše dluhu a čistého příjmu žadatele o úvěr].

Centrální banka zmírnila parametry regulace hypoték

Zruší se, nebo se nezruší daň z nabytí nemovitosti

Trhu nepomohlo ani to, že ČNB v březnu hned dvakrát snížila základní úrokovou sazbu z původních 2,25 procenta na současné jedno procento. To vedlo k tomu, že už na konci března začaly zejména některé malé banky snižovat úrokové sazby. Například u pětiletých fixací hypoték srazila o půl procentního bodu na 1,94 procenta mBank. Na začátku dubna sazby snížila Equa Bank. A to o 0,6 procentního bodu na 2,29 procenta pro hypotéky s fixací na tři a pět let. Fio banka od 17.dubna zlevnila hypotéky s fixací na jeden a tři roky na 1,88 procenta. Air Bank od 20. dubna snížila sazby o 0,2 procentního bodu u refinancovaných hypoték. Sberbank naopak sazby zvýšila o 0,2 procentního bodu.

Vývoj průměrné hypoteční sazby v březnu

[Zdroj: Fincentrum, Hypoindex]

Podle odborníků ale ani snížení sazeb hypotečnímu trhu příliš nepomohlo. Jednak výrazně klesla poptávka ze strany kupujících starší nemovitosti, protože i ti, kteří by ji jinak koupili, nyní vyčkávají.

„Není to však jen kvůli obavám z nejisté budoucnosti, ale také kvůli oznámení ministryně financí Aleny Schillerové, že vláda zruší daň z nabytí nemovitosti,“ říká Evžen Korec.

Alena Schillerová u daně z nabytí nemovitosti významně otočila

To podle něj v podstatě zmrazilo trh se staršími byty a domy, protože všichni kupci nyní celkem logicky vyčkávají, zda bude daň opravdu zrušena. Znamenalo by to totiž pro ně významné úspory v řádu stovek tisíců korun. Daň tvoří čtyři procenta z ceny kupované nemovitosti. Zda bude tato daň zrušena ale není vůbec jisté. Ministryně financí, která s návrhem přišla, se naposledy vyjádřila v tom smyslu, že vláda zrušení této daně schválit může, ale i nemusí. Zrušení této daně by pro příjem státu znamenal ztrátu ve výši cca 13 miliard korun. Jakkoli by na druhé straně peníze získala na daních, protože se zrušením platby daně by přestala platit možnost odepisovat si úroky z hypoték u koupi starších bytů.

Jak se k věci stavějí banky

Obezřetnější v poskytování hypoték jsou nyní i samotné banky, které mnohem pečlivěji zvažují každého zájemce o hypoteční úvěr. Očekává se zásadní pokles ekonomiky, krachy stovek firem a masivní propouštění. O práci by mohlo přijít i několik stovek tisíc lidí. V takovém případě banky důkladněji prověřují, zda žadatel nepracuje v některém z nejvíce ohrožených oborů a zda má záruku dostatečného příjmu i do budoucna.

„Blízká budoucnost hypotečního trhu proto není vůbec růžová, přestože pořízení bydlení budou i v této době řešit mnohé domácnosti. Musí se ale smířit s tím, že posuzování jejich současné i budoucí příjmové situace bude mnohem pečlivější. Otázkou tak nyní zůstává jen to, jak hluboko se současný pád hypotečního trhu zastaví,“ vysvětluje Evžen Korec.

Někteří analytici odhadují, že by se hypoteční trh mohl v dubnu a v květnu propadnout až o polovinu. A to ruku v ruce s tím, jak se nyní propadá realitní trh.

Realitní trh zamrzl. Čeká se už jen pokles cen

Objemy a počty poskytnutých hypoték

Objemy a počty poskytnutých hypoték klesly v březnu na nejnižší úroveň za poslední rok. Zopakujme si: Objem poskytnutých hypoték v březnu [13,835 mld. Kč] se oproti únoru propadl o téměř 25,5 procenta [-4,7 mld. Kč]. Objem meziročně poklesl o 911 milionů korun, tedy o 6,2 procenta. Meziročně poskytly banky o 1 155 hypoték méně [-17,3 %].

„Číslo 5 503 poskytnutých hypoték je nejnižší od loňských neúspěšných měsíců ledna a února,“ vysvětluje Jiří Sýkora ze společnosti Fincentrum & Swiss Life Select.

Také ale říká, že z hlediska objemu poskytnutých úvěrů si banky v letošním prvním čtvrtletí nevedly vůbec špatně. Oproti loňskému roku si polepšily o 12,7 miliardy korun a díky silnému únoru poskytly téměř stejný objem hypoték jako v prvním čtvrtletí roku 2018. Letošní první čtvrtletí se tak stalo třetím nejúspěšnějším prvním čtvrtletím v historii. Pokořit hranici 50 miliard korun v prvním čtvrtletí se podařilo hypotečnímu trhu pouze v letech 2017 a 2018.

Vývoj objemů a počtů poskytnutých hypoték v 1. čtvrtletí v letech 2016 až 2020

[Zdroj: Fincentrum, Hypoindex]

Aktuálně se zastavila i průměrná výše poskytnutého hypotečního úvěru a došlo i k lehkému poklesu její hodnoty na stávajících 2 514 041 korun. Průměrná výše hypotečního úvěru klesla ve srovnání s únorem letošního roku o 103 409 korun a vrátila se na úroveň listopadu 2019.

„Rizika jsou za současné situace pro banky příliš velká. Proto snižují limity LTV a půjčují klientům méně peněz v poměru k zástavní hodnotě nemovitosti,“ uzavírá Jiří Sýkora.

–RED–