Vláda schválila zrušení 4% daně z nabytí nemovitosti výměnou za zrušení odpočtů úroků u úvěrů na bydlení z daní. Zároveň prodloužila z pěti na deset let časový test pro osvobození z platby daně z příjmu z prodeje nemovitých věcí neurčených k vlastnímu bydlení. FinTag.cz zjišťoval, co na to říkají odborníci.
David Eim, místopředseda Gepard finance, vidí návrh jako pozitivní krok. Podle něj ale nejde o žádnou revoluci, která realitní trh nerozhýbe.
„Daň z nabytí nemovitostí tady už dávno neměla být. Je smutné, že její zrušení bylo až důsledkem toho, že se najednou všichni předhánějí, kdo co ještě dalšího odpustí a vyplatí,“ říká místopředseda Gepard finance David Eim.
Daň z nabytí nemovitosti končí. Daňové odpočty hypoúroků také
Podle něj je ale i tak pozitivní, že kupujícímu zůstane v peněžence o čtyři procenta kupní ceny více peněz.
„U bytu za pět milionů korun je úspora 200 tisíc korun. To jsou slušné peníze. Ale cítím v tom i další nedostatky. Hlavně v oblasti daňových odečtů po roce 2021,“ dodává.
Rozpaky vyjadřuje i daňová poradkyně Gabriela Ivanco ze společnosti Mazars. Poukazuje na to, že zatímco odečet úroků z úvěru od základu daně využívali všichni, kdo si pořizovali bydlení na hypotéku, daň z nabytí platili jen ti, kteří si kupovali nemovitost z druhé ruky.
„Poplatníci, kteří si pořídí bydlení v rámci prvoprodeje, daň z nabytí i při stávající úpravě neplatí a nově přijdou o možnost odpočtu úroků z daňového základu. Takže jsou navrhovanou změnou zákona poměrně významně znevýhodněni,“ upozorňuje.
Čtyři modelové situace
Ukažme si praktické dopady zrušení daně z nabytí nemovitosti výměnou za ztrátu možnosti odečíst úroky z úvěrů na bydlení na několika modelových případech. A to u koupi bytu za pět milionů korun s hypotékou na 80 procent jeho hodnoty. To znamená jistinou ve výši čtyř milionu korun.
„Daň z pěti milionů kupní ceny by byla 200 tisíc korun. Úspora na úrocích z úvěru ve výši čtyř milionu korun by při sazbě 2,39 procenta p. a. by činila při 30letém splácení asi 241 tisíc korun. Za prvních pět let pak asi 67 tisíc korun,“ říká David Eim.
První modelová situace je koupě nemovitosti pro vlastní bydlení [ne prvonákup]. Zde by za stávajících podmínek kupující zaplatil daň 200 tisíc korun, ale měl by nárok na odečet úroků z daní. V horizontu 30 let by na odpočtu úroků z daní dostal zpět cca 240 tisíc korun. To je rozdíl 40 tisíc korun v jeho neprospěch. Na druhou stranu je třeba ale počítat s inflací. 200 tisíc korun hned je tak podle odborníků mnohem lepší varianta. A nejenom kvůli inflaci. Pokud by si kupující vzal pětiletou fixaci, úspora na daních za pět let by byla 67 tisíc korun, ale díky tomu, že nezaplatí daň ušetří 200 tisíc. Benefit je tedy 133 tisíc korun.
Naopak druhá modelová situace koupi novostavby pro vlastní bydlení je v neprospěch kupujícího. V tomto případě by daň kupující totiž neplatil tak jako tak. Neušetří tedy nic. Na základě vládního návrhu ale ještě přichází o možnost odečíst si úroky. Ztráta je tedy zřejmá, v našem modelovém příkladu činí cca 240 tisíc korun. Na konci první pětileté fixace na tom budou dlužníci o 67 tisíc korun hůře, než by byli nyní.
Třetí modelovou situací je koupě od majitele [ne prvonákup] jako investice, případně na pronájem. Kupující by zaplatil daň 200 tisíc korun. Tu nyní ale ušetří. Odečet úroků by nemohl uplatňovat ani za stávajících podmínek. To znamená, že jejich zrušení ho nijak negativně neovlivní, ale vydělá 200 tisíc korun na zrušené dani.
Čtvrtou modelovou situací je koupě novostavby jako investice, případně na pronájem. Ani v tomto případě by kupující daň neplatil. Ale ani by nemohl uplatňovat odpočty vzhledem k účelu využití nemovitosti. To znamená, že se pro něj nic nemění.
Vládní návrh nemíří správným směrem
Podle odborníků z výše uvedeného srovnání plyne jednoznačný závěr. Na rozhodnutí zrušit daň z nabytí nemovitosti nejvíce vydělají ti, kteří kupují starší byty na pronájem. Ti okamžitě ušetří na dani, aniž by museli řešit odpočty úroků z daní, které se na ně tak jako tak nevztahovaly. Jako druzí na změně vydělají ti, kteří si starší byt pořizují pro své vlastní bydlení. Ti, kteří si pořídí nový byt, naopak tratí. Podle Davida Eima z výše uvedeného srovnání vyplývá jednoznačný závěr.
„Ty, které by ve věci úlev při pořízení bydlení měl stát nejvíce podpořit, tedy rodiny bez vysokých finančních rezerv, vláda svým rozhodnutím zase až tolik nepodpořila,“ tvrdí.
Alena Schillerová u daně z nabytí nemovitosti významně otočila
A ani tím kritika nekončí. Znevýhodnění pocítí i další skupiny obyvatel. Změnou legislativy si totiž pohorší lidé kupující družstevní podíl. Za předpokladu, že ho hodlají financovat úvěrem na pořízení družstevního bydlení. Anebo si chtějí vzít úvěr na jeho rekonstrukci.
„Těm budou zrušeny odpočty, ale daň z nabytí logicky před tím platit nemuseli,“ říká jednatel společnosti FérMakléři.cz Jan Boruta.
Prodloužení časového testu
Dodejme, že spolu se zrušením daně z nabytí nemovitosti a zrušením možnosti odečítat si úroky u úvěrů na bydlení od daní, vláda prodloužila časový test pro osvobození příjmu fyzických osob z prodeje nemovitých věcí. A to z pěti na deset let. Prodloužení testu bude platit pro nemovitosti nabyté po 1. ledna 2021. I toto rozhodnutí ale budí pochyby.
„Domníváme se, že prodloužení lhůty pro uplatnění osvobození může vést ke zvýšení ceny nemovitých věcí. Nebo k odložení prodejů o deset let tak, aby bylo možné využít osvobození od daně z příjmů,“ říká daňová poradkyně Gabriela Ivanco.
Ta stejně jako David Eim vyjadřuje celkové pochybnosti, zda současné změny, s nimiž přišla vláda, opravdu povedou k Ministerstvem financí ČR avizovanému zlepšení dostupnosti vlastního bydlení a rozhýbání realitního trhu.
–DNA–
