„Je škoda, že program Covid nájem nepřišel dříve a že je s ním spojena poměrně velká administrativní procedura,“ říká v rozhovoru pro FinTag.cz zakladatel nemovitostního fondu Trigea Tomáš Trčka, podle kterého nemovitostní fondy krizi zvládly na výbornou. A že život v obchodních centrech se vrací do normálu.
Jak ovlivnila krize covid-19 život v obchodních centrech?
Trigea měla skvělý start do roku 2020. V únoru jsme koupili obchodní centrum v Plzni a připsali investorům zajímavý výnos. Tři týdny na to nám vládní opatření proti šíření nemoci covid-19 nařídila centrum částečně uzavřít. Naštěstí je ale majoritním nájemníkem v obchodním centru společnost Tesco, která měla ještě s několika dalšími nájemníky otevřeno. Bezprostředně po znovuotevření centra se návštěvnost dostala na 95 procent loňského roku, což hodnotím jako skvělý výsledek.
Znamená to, že krize covid-19 se hospodaření vašeho fondu prozatím nedotkla? Že se v obchodních centrech vše rychle vrací do normálu?
Interně jsme počítali s delší adaptační dobou. Avšak i vzhledem ke státní pomoci nájemníkům se život v centrech vrací do normálu. Naše druhá nemovitost Galerie Louvre v Radlicích nebyla vzhledem k zaměření nájemníků nařízeními ovlivněna prakticky vůbec.
Vašich investorů se tedy krize covid-19 nedotkla?
Ne, naši investoři by neměli pocítit žádnou změnu. Trigea má navíc za sebou skvělý rok. Fond vynesl investorům 6,24 procenta a patří mezi nejlépe performující retailové nemovitostní fondy v tuzemsku. A na tom nehodláme nic měnit!
Program COVID nájem je dobrý
Co říkáte na program COVID nájem, v němž vláda zaplatí za daných podmínek část nájmů nájemců. Je podle vás dobrý, využitelný v praxi?
Tento program jednoznačně vítám. Určitě významně přispěl k uvolnění napětí mezi prodejci a majiteli center. Možná je jenom škoda, že nepřišel dříve a že je s ním spojena poměrně velká administrativní procedura.
Co konkrétně myslíte?
Je potřeba dodatkovat nájemní smlouvy. Což bude mít za následek další časovou prodlevu, než se peníze objeví na účtech prodejců, kteří je nutně potřebují již dnes. Stát má bohužel tendenci dělat jednoduché věci velice složitě. Ale jak jsem říkal v úvodu, program je velice dobře přijímán a myslím, že bude hojně využit ze strany nájemníků i majitelů center.
Krize covid-19 citelně zasáhla i do spotřebitelského chování. Například méně návštěv obchodních center, více on-line nákupů, méně zahraničních návštěvníků v centrech. Nemáte z tohoto obavy?
Já si to úplně nemyslím. Příklon k e-komerci sledujeme už delší dobu, ale kamenné prodejny budou mít stále své místo na slunci. A jak jsem již řekl, po rozvolnění opatření došlo k poměrně rychlému návratu návštěvníků obchodních center. Do našeho obchodního centra v Plzni se hned první týden vrátilo 95 % lidí ve srovnání se stejným týdnem loňského roku. Problémy budou mít lokality, které byly závislé na turistickém ruchu. Tam je zřejmé zpomalení, které bude logicky trvat až do plného obnovení mezinárodního turismu.
Všichni čekají, co bude
Jak vidíte budoucnost vzhledem k tomu, že se očekává hospodářská recese. Ustojí podle vás případné budoucí problémy pronajímatelé komerčních nemovitostí?
Nemyslím si, že by byli pronajímatelé komerčních prostor existenčně ohroženi. Ano, na trhu došlo k zastavení většiny transakcí, všichni čekají, co se stane dál. Agenti na to samozřejmě reagují snížením počtu zaměstnanců, to je fakt. Je ale jenom otázkou času, kdy se transakční kolotoč opět roztočí. Fondy disponují volnou hotovostí a chtějí nakupovat. Trh čeká na první impulz, aby se zase vrátil do normálu. Já předpokládám, že se tak stane nejpozději na přelomu roku.
Akciové podílové fondy na začátku prudce klesly, nyní jsou ceny akcií velice volatilní, stejně i další aktiva. Nemůže se stát, že se na této volatilní vlně svezou i nemovitostní fondy?
Mě samotného překvapilo tempo růstu akciových indexů po počátečním propadu. Obecně jsou nemovitostní fondy stabilnější a mají dlouhou reakční dobu. V kontextu růstu akciových trhů v posledních týdnech neočekávám dramatický scénář u nemovitostí. Nemovitostem navíc pomohlo oslabení koruny a loňská vysoká inflace. To jsou plusové faktory, které mohou úspěšně kompenzovat případné cenové výkyvy.
Jaký investiční charakter podle vás při krizi covid-19 ukázaly nemovitostní fondy?
Nemovitosti mají jednu zajímavou vlastnost. Nekopírují ekonomické cykly. Většinou reagují se značným zpožděním. Dopad na nemovitosti vidím spíše zprostředkovaný. Bude záležet, jak se bude dařit jednotlivým firmám, které si pronajímají prostory. Tedy opět vnímám spíše selektivní vliv na jednotlivé konkrétní nemovitosti než nějaký plošný dopad.
Ceny u komerčních realit
Realitní odborníci uvádí, že do budoucna dojde k protříbení trhu s realitami – na bydlení, na pronájem, že krize covid-19 a ekonomické dopady srazí ceny a nájmy, což už se děje. Jaký je váš výhled v této věci u komerčních nemovitostí?
S trochou nadsázky se dá říci, že dnes je cena dána pouze typem nemovitosti. To je skoro jediný parametr. Retail park je prostě retail park a cena je stejná bez ohledu na to, v jaké je lokalitě a jaké má nájemníky. To do budoucna skončí. Bude se více přihlížet k individualitě nemovitosti a jejímu potenciálu. Není prostě možné, aby stála stejně nemovitost někde v „Horní Dolní“ a nemovitost v dobré lokalitě v Praze.
Kde podle vás ceny nemovitostí budou klesat?
Já myslím, že je ještě příliš brzy na to hledat vítěze a poražené. Navíc nelze plošně říci, tenhle sektor je dobrý, tenhle ne. Bude více záležet na lokalitě, kvalitě, na konkrétních nájemnících a jejich možnému ohrožení vlivem druhé vlny. Těch faktorů je spousta. Dnes se jeví nejvíce postižené nemovitosti s přímou vazbou na cestovní ruch. Naopak zatím nejlépe jsou na tom kancelářské budovy. Což neznamená, že to za rok nemůže být jinak.
Nepodléhat panice a nejednat ukvapeně
Jak odhadujete letošní výsledky vašeho nemovitostního fondu?
Výsledky budou skutečně záviset na tom, zda a případně v jaké intenzitě přijde případná druhá vlna pandemie covid-19. Pokud by k ní nedošlo, tak si troufám tvrdit, že první vlnu je většina fondů schopna absorbovat bez větších problémů. Na druhou stranu se nedomnívám, že by vláda reagovala na druhou vlnu opětovným uzavřením celé ekonomiky. To by mělo zásadní dopad na všechny odvětví, nemovitosti nevyjímaje. Náš výhled na rok 2020 zatím zůstává nezměněn. Předpokládáme, že dosáhneme výnosu mezi pěti až šesti procenty. Tedy náš výhled na tento rok zůstává i nadále pozitivní a koncem roku bychom rádi přikoupili další administrativní budovu.
Pokud byste měl něco doporučit investorům do nemovitostních fondů v souvislosti se současnou situací, co by to bylo?
Nemovitosti jsou dlouhodobá investice, a tak je třeba k nim přistupovat. Určitě není dobré podléhat panice a jednat ukvapeně. Klientům, kteří chtějí z fondu následkem paniky vystoupit, obvykle kladu jednu otázku. Ptám se jich, zda prodají i svůj dům nebo byt a raději půjdou bydlet do nájmu? Spontánní reakce je, že v žádném případě. Stejně tak by měl racionální investor přistupovat k nemovitostním fondům. Oni totiž drží skutečné, hmatatelné nemovitosti. Ty jsou pronajaté a nesou nájem. Případná spekulace na pokles cen nemusí vyjít a pak se investor připraví o část zisku. Naopak pokud cena krátkodobě klesne, určitě se během krátké doby vrátí zpět.
Daniel Tácha
