Česká národní banka [ČNB] od 1.7. ruší požadavek na maximální 50% poměr měsíčních splátek dlužníka k jeho čistému měsíčnímu příjmu [DSTI]. Tím znovu umožní dofinancovat hypotéku [LTV] jiným úvěrem. I dále totiž platí, že banky poskytnou pouze 90% hypotéky a jen v některých případech 95% hypotéky.
Zástupci ČNB uvedli, že za současné ekonomické situace nepovažují za nezbytné nadále stanovovat limit ukazatele DSTI. To znamená maximální poměr všech měsíčních splátek [hypotéky plus dalších úvěrů] dlužníka k jeho čistému měsíčnímu příjmu.
„Naše rozhodnutí o zrušení limitu ukazatele DSTI by nemělo být pro nikoho překvapením. Vždy jsme říkali, že limity budeme používat v době zvyšování rizik pro stabilitu finančního systému v ČR, ale ve špatných časech je zmírníme nebo dokonce zrušíme,“ vysvětlil guvernér České národní banky Jiří Rusnok.
Podle něj jsou si banky i jejich klienti v nynější nelehké ekonomické situaci sami dobře vědomi rizik a chovají se velmi konzervativně: „To je hlavní důvod, proč jsme to udělali. Předpokládáme, že nyní se situace významně změnila z hlediska posuzování rizik jak na straně bank, tak domácností. Netřeba je dále svazovat dalšími opatřeními,“ upřesnil.
ČNB přitom již letos v dubnu zrušila ukazatel DTI. Tedy poměr celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. [DTI spolu s DSTI bylo další zábranou proti možnosti dofinancovat hypotéku jiným úvěrem, viz níže.]
Ke stoprocentním hypotékám se ČNB neodhodlala
Ke kroku umožnit bankám poskytovat stoprocentní hypotéky jako dříve se však ČNB neodhodlala. Podle jejího vyjádření bankovní rada v tuto chvíli s ohledem na přetrvávající nadhodnocení cen bydlení nepovažuje za žádoucí měnit současný doporučený 90% limit ukazatele LTV. Tedy ukazatel, který vyjadřuje poměr úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Banky tak pouze mohou uplatnit výjimku a LTV navýšit na 95 procent. Tuto výjimku si však v drtivé většině vykompenzují vyšším úrokem. Případně ji podmiňují dalšími podmínkami na žadatele o hypotéku.
„Limit ukazatele LTV jsme prozatím při vědomí pokračujícího nadhodnocení cen rezidenčních nemovitostí ponechali v platnosti,“ uvedl guvernér ČNB Jiří Rusnok.
V praxi to znamená, že i nadále bude muset mít žadatel o úvěr ve vlastních penězích deset procent. Anebo si je bude moci vzhledem ke zrušení povinnosti dodržet DSTI půjčit u banky, stavební spořitelny či jiné finanční instituce. Aniž by banka zkoumala poměr jeho celkového zadlužení vůči jeho čistému měsíčnímu či ročnímu příjmu [zrušené DSTI a DTI]. Tomuto způsobu se říká dofinancovat hypotéku a v minulosti byl běžnou praxí.
Takzvaně dofinancovat hypotéku je opět možné
Právě možnost dofinancovat hypotéku, dvojí zadlužení žadatelů o hypotéku, bylo jedním z důvodů, proč se ČNB v minulosti rozhodla povinnost dodržení DSTI zavést. Zájemci takzvaně dofinancovávali své hypotéky nejčastěji z překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření. Kritici této praxe přitom upozorňovali na to, že sjednáním dvou typů úvěrů je pro dlužníky více zatěžující, než splácení jedné třeba i stoprocentní hypotéky. Problém u překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření navíc spočívá v takzvaném anuitním splácení.
To znamená, že dlužník svými měsíčními splátkami hradí úroky z úvěru, ale ne jistinu. Tedy platí stále stejně vysoký úrok z plné výše úvěru. Neklesá mu jistina jako například u hypotéky. Rozdíl v nákladech třeba u 2milionového překlenovacího úvěru [30 let splácení] a klasickou hypotékou může být až 200 000 korun ve prospěch hypotéky.
ČNB nevylučuje další úpravy u hypoték
Česká národní banka dále uvedla, že její bankovní rada nejpozději na svém listopadovém jednání opět posoudí, zda je v závislosti na tržním vývoji třeba doporučení bankám pro poskytování hypotečních úvěrů upravit.
A dále: Dle Zprávy o finanční stabilitě 2019/2020 se nadhodnocení cen bytů podle odhadů ČNB ke konci roku 2019 pohybovalo v rozmezí 15–25 procent. Oproti poslednímu odhadu vztaženému k polovině loňského roku [15–20 %] tak mírně vzrostlo.
„Dostupná neoficiální data za první měsíce roku 2020 naznačují, že opatření proti pandemii nemoci covid-19 prozatím významněji neovlivnila ceny rezidenčních nemovitostí. Vzhledem k nepříznivému vývoji v reálné ekonomice však vzniká potenciál pro jejich pokles v příštích čtvrtletích,“ uvedla ČNB.
–DNA–
