Banky v srpnu poskytly hypotéky v celkové výši 19,173 miliardy korun. To, že hypoteční trh vzrostl, nelze ale přičítat rekordnímu počtu nově poskytnutých hypoték, ale vysokým cenám nemovitostí.
Nového historického maxima dosáhla průměrná výše hypotéky. Ta se v srpnu dostala až na 2 791 673 korun. Oproti červenci tak vzrostla o 46 396 korun.
„Zcela jistě to souvisí s růstem cen nemovitostí, které si lidé na hypotéku pořizují,“ tvrdí ředitel developerské společnosti Ekospol Evžen Korec.
Jeho slova potvrzuje i manažer Real Estate and Construction společnosti Deloitte Petr Hána. Ten na letošní konferenci Hypotéka 2020 uvedl, že růst cen nemovitostí na rozdíl od nájemního bydlení nezastavila ani krize covid-19.
„Když se podíváme na indikátory dostupnosti bydlení například v Praze, tak v roce 2014 bylo potřeba devět průměrných ročních platů, aktuálně je to 11,3 průměrných ročních platů. A to v těchto ročních platech nejsou započítány další náklady na život,“ vysvětlil.
Průměrná transakční cena
Průměrná transakční cena za metr čtvereční činí v Česku 67 000 korun, meziroční nárůst je cca deset procent. Největší nárůst byl přitom zaznamenán v lokalitách, kde ceny dosud nerostly takovým tempem jako v Praze nebo Středočeském kraji.
„To se týká například Liberce, Ústí nad Labem nebo i Plzně. Nejmenší nárůsty jsou pak v Praze nebo Karlových Varech, kde ty ceny za metry čtvereční jsou už tak samy o sobě vysoké,“ uvedl Petr Hána.
Češi, Srbové, Rakušané a Slováci šetří na nové bydlení nejdéle
Upřesnil, že například v Praze – v kontextu pražské průměrné hrubé mzdy ve výši 42 432 Kč – se průměrná cena za metr čtvereční u panelových domů letos vyšplhala na 77 700 Kč, u cihlových domů na 90 300 korun a nového developmentu na 93 100 korun. Nabídkové ceny [Develop index Praha] u nového developmentu jsou v průměru na 115 600 korun.
„Paneláky vzrostly v posledních letech o více než sto procent. Důvod je, že panelové domy jsou bydlením pro mladé lidi, a jsou oproti ostatním segmentům cenově více dostupné,“ osvětlil trendy Petr Hána.
Podle něj je v tuto chvíli velice důležité, aby se nová výstavba nezastavila stejně, jako tomu bylo v letech finanční krize a následné hospodářské recese [2009 až 2013]. To proto, že propad ve výstavbě by se znovu negativně promítl do trhu s dostupnými rezidenčními nemovitostmi v následujících letech.
V této souvislosti dodejme, že stavební produkce podle aktuálních dat Českého statistického úřadu za prvních letošních sedm měsíců klesla o 5,7 procenta. V červenci se meziročně snížila o 10,4 procenta po červnovém revidovaném poklesu o 11,8 procenta.
Stavební produkce v červnu propadla o více než deset procent
Nájemní bydlení a celková situace
Jestliže ceny nemovitostí rostou i za současného ekonomického útlumu, byť již ne takovými tempy jako dříve, poněkud jiná situace panuje na trhu s nájemním bydlením. Což však platí znovu hlavně pro Prahu a částečně Brno. To proto, že krize covid-19 ukončila krátkodobé pronájmy nemovitostí ze strany turistů. Majitelé těchto nemovitostí je nyní nabízejí na dlouhodobý pronájem. Přesto, že se většinou jedná o luxusní nemovitosti v atraktivních lokalitách, tak svým rozhodnutím podtrhli zavedené ceny nájemního bydlení. Neplatí to ale všude a za všech okolností.
„Aktuální průměrná cena nájmů klesá v Praze. Co se týče regionů měst, tam takový pokles není, protože tam nebyl takový rozsah krátkodobých pronájmů. V Praze klesají nájmy zejména v úzkém centru, řekl bych ty lepší byty pro cizince. Jsou ale i katastrální území, která jsou nepostižená, to se týká periferií,“ upřesnil Petr Hána.
Bytů je málo, bytů je málo, bytů je málo
Současná bezvýchodná situace z hlediska dostupnosti bydlení v Česku, které patří k nejhorším v celé Evropské unii, má hned několik příčin. Jednou z nich je neexistence penzijní reformy, která lidi nutí zajišťovat se na stáří koupí nemovitosti, třeba na pronájem. Tím jsou tlačeny ceny nemovitostí nahoru. Další příčinou je nekonečný příběh ohledně nového stavebního zákona a s ním související dlouhé trvání získání povolení pro výstavbu.
Jiným důvodem je neexistence koncepce státní podpory bydlení. Ve výsledku je pak tím hlavním problémem nedostatek nových bytů na prodej, ale i pronájem.
„Například v Praze je v nabídce mnohem méně bytů, než je potřeba. A pokud se nezmění toto, tak není důvod, aby ceny klesaly. Bytů je málo, jejich málo, bytů je málo,“ uvedla na konferenci Hypotéka 2020 výkonná ředitelka developerské společnosti Central Group Michaela Tomášková.
Dodala, že když její firma získá stavební povolení pro rezidenční nemovitost, je to důvod k oslavě a otevření šampaňského.
Co plánuje Praha
Šampaňské zřejmě nedávno otevřeli i na Magistrátu hl. m. Prahy, kde akorát dokončili strategii dostupného bydlení pro Prahu, jak vyplývá z vyjádření ředitele Sekce strategií a politik Institutu plánování a rozvoje hl. m. Prahy Tomáše Lapáčka.
„Materiál máme hotový a rádi bychom ho dostali co nejdříve do akčního plánu. Sledujeme trendy v zahraničí. Například v Lisabonu město pronajímá nemovitosti na krátkodobý pronájem. Svou roli může sehrát i home office, kdy se mnoho kancelářských budov může proměnit v rezidenční,“ uvedl na konferenci Hypotéka 2020 Tomáš Lapáček.
Podle Michaely Tomáškové je dobrý jakýkoli posun ze současného stavu, čemuž snad podle ní částečně pomůže dlouho očekávaný nový stavební zákon. Přesto dodala, že to, co se děje například s územním plánem v Praze, je docela „očividné“.
„To znamená, že uzemní plán se musí plánovat, věci se musí schvalovat v daných termínech a pravidla musejí být jasná a transparentní. A bohužel ve všech těchto věcech shledáváme na té samosprávní úrovni stále velikou nevoli,“ řekla.
Tomáš Lapáček v této souvislosti dodal, že věci se zlepší třeba už jen kvůli tomu, že hlavní město založilo novou Pražskou developerskou společnost.
Změnami nezůstává dotčen i hypoteční trh
Na závěr se vraťme znovu na hypoteční trh. Pátým měsícem v řadě pokračuje pokles průměrné hypoteční sazby, která se v srpnu dostala na 2,11 procenta. To je o čtyři bazické body méně než v červenci. Letošní koronavirem spoutaný rok tak může být paradoxně pro hypoteční trh historicky tím nejúspěšnějším.
„Velkou roli v tom mají samotné banky, které se přetahují o každého potenciálního klienta. Některé z velkých bank i v srpnu proto snižovaly sazby hypoték, aby získaly co nejvíce zájemců. Nejlépe od konkurence formou refinancování stávajícího hypotečního úvěru,“ myslí si Evžen Korec.
Předčasné splátky hypoték jsou největší problém hypotečního trhu
Podle něj banky totiž kvůli nejistým vyhlídkám celé ekonomiky výrazně zpřísnily posuzování nových zájemců o hypotéky bez předchozí úvěrové historie. Otázkou ovšem podle něj a nadále zůstává, jak se bude vyvíjet pandemie covidu-19, která může při zhoršení situace negativně promluvit i do vývoje hypotečního trhu.
Daniel Tácha
