ČNB varovala před rizikovými hypotékami a své řekla i k realitám

Bankovní rada České národní banky [ČNB] se rozhodla ponechat limit pro hypoteční ukazatel LTV ve výši 90 procent při možnosti uplatnění 5% objemové výjimky. Přesto varovala před rizikovými hypotékami a upozornila na nadhodnocené ceny nemovitostí a postup některých bank při poskytování hypotečních úvěrů.

ČNB odhaduje nadhodnocení cen nemovitostí v průměru na 17 procent. Ve vybraných lokalitách s velkým podílem investičních bytů jde až o 25 procent. Rizikem pro bankovní stabilitu jsou podle centrální banky rostoucí ceny nemovitostí a tendence některých bank poskytovat vyšší objem značně rizikových hypotečních úvěrů [s DSTI nad 40 procent a DTI nad osminásobkem čistých příjmů].

Je tu ale i další riziko. Jím je podle ČNB přirozený sklon poskytovatelů hypoték oceňovat přijímané zástavy podle aktuálního vývoje tržních cen, aniž by ve významné míře zohledňovali potenciální riziko nadhodnocení zastavovaných nemovitostí. Podle ředitele sekce finanční stability ČNB Jan Fraita na uvedené praktiky zareaguje bankovní dohled.

Banky se chovají převážně odpovědně

ČNB přesto konstatovala, že finanční instituce při poskytování hypoték převážně dodržují limity hypotečních ukazatelů nebo respektují indikaci ČNB pro vysoce rizikové úrovně.

„V tuto chvíli proto není nezbytné znovu zavádět limity ukazatelů zrušené na jaře, či zpřísňovat jiné podmínky pro poskytování hypoték. Cítíme však potřebu opět upozornit, že nad určitými hranicemi dluhu – osminásobku ročního čistého příjmu a 40 procent čistého měsíčního příjmu – považujeme hypoteční úvěry za značně rizikové,“ uvedl Frait.

Významným zdrojem rizik v domácí ekonomice je obnovené roztáčení spirály mezi dluhovým financováním nákupu rezidenčních nemovitostí a jejich rychle rostoucími cenami.

„Pokračující silný růst cen nemovitostí v ČR zhoršil příjmovou dostupnost bydlení. Způsobil nárůst nadhodnocení cen bydlení,“ uvedla ve své podzimní zprávě Rizika pro finanční stabilitu a jejich indikátory ČNB.

Vývoj na trhu s hypotékami

ČNB dále potvrdila rekordní letošek [prvních devět měsíců] z hlediska objemu i počtu nových sjednaných hypotečních úvěrů. Guvernér centrální banky Jiří Rusnok uvedl, že hypotéky sjednávaly v minulých měsících spíše movitější domácnosti.

„Do jisté míry jsme byli překvapeni vývojem v minulých měsících. Očekávali jsme, že v době krize, se většina trhů, včetně trhu nemovitostí, utlumuje. Avšak zde to neplatí, ten trh je velmi živý,“ uvedl Rusnok.

Poukázal na to, že od roku 2013 vzrostly ceny nemovitostí o 60 procent.

„Domníváme se, že pokles cen nemovitostí dříve či později nastane a v následujících čtvrtletích bychom toho měli být svědkem,“ dodal.

ČNB očekává, že spolu s tím a dopady epidemie koronaviru se tato predikce postupně projeví i do dynamiky trhu s hypotékami.

„Musíme počítat, že jak u domácností, tak podniků bude docházet k propadům příjmů,“ upřesnil guvernér.

Jiří Frait v souvislosti s vývojem na realitním trhu řekl, že lidé kupují byty, když rostou jejich ceny, a prodávají je, když ceny klesají.

„Ty obraty v cenách bydlení, byly v minulosti spouštěny obraty v úrokových sazbách. […] Když by se obnovila finanční důvěra v dlouhodobá aktiva a investice, tak by mnoho investorů odešla z nemovitostí,“ upřesnil.

Proticyklická kapitálová rezerva

Bankovní rada ČNB potvrdila proticyklické kapitálové rezervy bank na 0,5 procenta. V případě naplňování výrazně nepříznivého scénáře je ČNB připravena tuto rezervu plně uvolnit. A naopak v případě příznivého scénáře je připravena tuto sazbu postupně navyšovat. Jan Frait upozornil, že v mnoha zemích se tato rezerva docela zrušila.

–DNA–