Banky uvádějí, že nejčastější důvod prodeje nemovitosti, u níž drží vlastnická práva banka, je rozvod. Vzhledem k faktu, že dnes v Česku končí rozvodem každé druhé manželství, je zřejmé, že nemovitost na prodej s hypotékou není v Česku ničím výjimečným.
Stejně jako má svá daná pravidla prodej nemovitosti s hypotékou, má svá pravidla i nákup takové nemovitosti. Dobrá zpráva je, že převody nemovitostí se zástavním právem z důvodu hypotečního úvěru už jsou dnes zcela běžné.
„Postup je obdobný jako při prodeji nemovitosti bez zástavního práva. Pouze je potřeba počítat s trochu náročnější administrativou,“ říká jednatel FérMakléři.cz Jan Boruta.
První krok je informovat poskytovatele hypotéky o záměru nemovitost prodat. A to s dostatečným předstihem. Odborníci tvrdí, že ideální doba jsou čtyři týdny předem.
Druhý krok tentokrát ze strany kupujícího je získání od prodávajícího, což je zástavce nemovitosti, tedy hypoteční banka, u níž byla hypotéka zřízena, souhlas s prodejem. To už kvůli tomu, aby banka vyčíslila zůstatek úvěru. Což je důležité i pro doladění smluvní dokumentace, tedy kupní smlouvy a smlouvy o úschově, kam se příslušné částky uvádějí.
Převést nemovitost s hypotékou není vždy ideální
Prodat nemovitost s hypotékou je možné vícero způsoby. Jakkoli se z pohledu prodávajícího nejjednodušším řešením jeví převod původního hypotečního úvěru přímo na kupujícího, toto řešení nebývá vždy tím nejšťastnějším pro kupujícího. Už kvůli tomu, že třeba nemusí splnit podmínky banky pro získání hypotéky.
Na druhou stranu takové řešení má i své výhody. To, pokud je třeba původní hypotéka nastavena „supervýhodně“. Další výhoda spočívá v tom, že není třeba vystavovat nové zástavní smlouvy a v některých případech není požadován ani znalecký posudek.
Takový postup je ale vyloučený v případě, že má prodávající úvěr u stavební spořitelny. Ten se totiž váže vždy ke stavebnímu spoření, které se vede na účastníka a je nepřevoditelné na jakoukoliv jinou osobu.
Nová hypotéka je časté řešení
„Ideální postup [při prodeji nemovitosti zatížené hypotékou, pozn. red.] je takový, že si nový majitel vezme vlastní hypotéku. A tu původní v rámci úhrady kupní ceny splatí,“ vysvětluje místopředseda společnosti Gepard Finance David Eim.
Podle něj je pak s ohledem na zástavní právo docela jedno, zda si kupující sjedná úvěr u stejné banky jako prodávající, nebo si vybere banku jinou.
„I v případě, že bude vše probíhat v rámci jedné banky, stejně tato banka zřídí nové zástavní právo, protože bude navázáno na novou úvěrovou smlouvu,“ dodává Eim.
Prodejce musí od stávajícího věřitele zajistit souhlas s tím, aby byl k zastavené nemovitosti do katastru nemovitostí připsán druhý zástavní věřitel. Zajistit musí také dohodu o vymazání zástavního práva první banky po doplacení původní hypotéky.
Jak předčasně splatit nemovitost s hypotékou
Vůbec nejjednodušší varianta je, když má kupující dost vlastních peněz a novou hypotéku nepotřebuje. V takovém případě prodávající po podpisu rezervační smlouvy požádá banku o vyčíslení ceny nemovitosti. Následuje podpis kupní smlouvy a smlouvy o úschově. Poté kupující zašle peníze do úschovy, nejčastěji u banky nebo advokáta.
Pak je třeba podat návrh na vklad změny vlastnictví. Tím získává kupující jistotu, že nemovitost bude převedena a advokát uvolní peníze ve prospěch banky. Zbytek kupní ceny zůstává v úschově. V momentě, kdy banka prodávajícího provede výmaz zástavního práva, odejde z úschovy zbytek peněz.
Pozor na poplatky za předčasné splacení
Při platbě za hotové by se prodávající a kupující měli ujistit o podmínkách, které má hypoteční banka ohledně předčasných splátek zavedeny. Obvykle jde o částky od 700 korun [Česká spořitelna] až nižší tisíce korun. Avšak neplatí to pro všechny banky. Některé si totiž stále účtují vysoké poplatky za mimořádné splátky a předčasné splacení úvěru v době trvání fixace. Může jít i o vyšší desítky tisíc korun za ušlý zisk na úrocích.
„V každém případě ale platí, že pokud smlouva o úvěru trvá již alespoň dva roky a dojde ke splacení úvěru z důvodu prodeje financované nemovitosti, nesmějí být náklady účtované bankou vyšší než jedno procento ze splaceného objemu. Maximálně pak 50 000 korun. V tomto ohledu je zákon jednoznačný,“ uzavírá Eim.
–RED–
