Zpětná hypotéka láká nejednoho seniora. Výhodná ale není

Zpětná hypotéka bývá v reklamách prezentována jako všelék na finanční potíže seniorů. Avšak zpětná hypotéka je asi tak stejně výhodná jako spotřebitelský úvěr. A to často – hodně drahý úvěr.

Primárně je zpětná hypotéka určena pro seniory. Věková hranice jejího načerpání není přesně vymezená. Obecně ji finanční společnosti nabízejí lidem od 60 let věku, některé až od 65 let věku. Výši nabízeného úvěru přitom ovlivňuje věk seniora a současně odhadní cena nemovitosti, kterou nabízí k zástavě. Zjednodušeně řečeno, čím starší senior a dražší nemovitost, o to vyšší úvěr mu společnost nabídne.

Ve své podstatě zpětná hypotéka funguje jako určitý druh spotřebitelského úvěru, jehož zárukou je vlastněná nemovitost. V praxi to vypadá tak, že majitel nemovitosti dostane peníze na ruku hned, nebo v měsíčních splátkách [takzvaná renta]. Peníze může využít na cokoli. Úvěr přitom uhradí až po své smrti, respektive v rámci dědického řízení. Až při něm totiž dochází k uspokojení věřitele jak z hlediska jistiny dluhu, tak úroků a poplatků za jeho poskytnutí.

Jedním z důvodů, proč je zpětná hypotéka takto konstruována, je skutečnost, že nebankovní instituce sjednávají s majitelem nemovitosti takzvané věcné břemeno dožití. Přitom platí, že hodnota nemovitosti s věcným břemenem dožití není nijak závratná. A „závratná“ pak není ani poskytnutá částka zpětné hypotéky. Zájemci o ni by přitom měli odmítnout všechny věřitele, kteří jim hypoteční úvěr chtějí ponížit právě kvůli tomuto právu dožití v momentě sjednávání úvěru.

Zpětná hypotéka je dost drahá

Potud vše vypadá docela jasně a jednoduše. Avšak již za života toho, kdo se rozhodne pro zpětnou hypotéku, vyvstávají mnohá omezení. Tím hlavním je, že zpětná hypotéka omezuje vlastnické právo dlužníka k nemovitosti vkladem zástavního práva k ní.

Další háček spočívá v tom, že česká legislativa nezná pojem zpětná hypotéka. Někdy ji finančníci nazývají i jako reverzní či obrácená hypotéka. Na rozdíl od Česka je zpětná hypotéka běžným produktem s dlouhodobou historií v západních zemích. Využívají ji často senioři v USA, Velké Británii, Německu a Rakousku. Problém je, že v Česku nejsou podmínky poskytnutí zpětné hypotéky legislativně přesně vymezeny a v praxi se proto liší. Vše tak upravují pouze smluvní podmínky mezi věřitelem a dlužníkem.

O to více by se tedy zájemci o zpětnou hypotéku měli podle odborníků zajímat o konkrétní nabízené smluvní podmínky. Zároveň by si měli prověřit historii jejího poskytovatele. V tomto ohledu je třeba zmínit, že před některými poskytovateli zpětných hypoték v minulosti již několikrát varovala Česká národní banka [ČNB].

Další nevýhoda zpětné hypotéky je, že ji v Česku nabízejí pouze nebankovní domy, a to pouze jednotky z nich. Konkurence v nabídce zpětných hypoték je tak slabá, čemuž odpovídají nabízené úrokové sazby a smluvní podmínky. Vysoký bývá například i poplatek za vyvázání se ze zpětné hypotéky mimořádnou splátkou.

O moc lepší to není ani v případě úroků. Zatímco u klasické hypotéky se aktuálně pohybují kolem tří procent, poskytovatelé zpětných hypoték nabízejí roční úrok z úvěru blížící se k deseti procentům. Jde tak o podobné úročení, jako bývá u spotřebitelských úvěrů. Ale i u nich bývají úroky u bank nižší. Pozornost před samotným sjednáním zpětné hypotéky je třeba dávat podmínkám a sankcím za její předčasné splacení nebo zrušení smlouvy.

Reverzní hypotéka jako řešení finanční tísně

Poskytovatelé zpětných hypoték tvrdí, že jde o ideální řešení pro seniory s nízkým důchodem nebo pro ty, kteří si chtějí zkrátka jen povyrazit a třeba vycestovat. Anebo v některých případech s její pomocí zaplatit dluhy za své potomky. Pravda je, že po sjednání zpětné hypotéky zůstává příjemce úvěru uvedený v katastru nemovitostí jako vlastník a nadále bydlí v zastaveném bytě či rodinném domě. Uvědomit by si však měl, že takové postavení mu ukládá nejednu povinnost.

Věřitel si ve smlouvě obvykle stanoví, že se o nemovitost musí vlastník starat tak, aby nedošlo ke snížení její odhadní hodnoty. A nadále bude věřitel platit daň z nemovitosti a pojištění proti rizikům jejího znehodnocení.

Pokud tak neučiní, věřitel to může chápat jako porušení smlouvy a dlužníka vystěhovat na ulici. A dále, dlužník sice i nadále zůstává majitel nemovitosti, ale jakýkoli jeho úkon dotýkající se bytu či domu v zástavě podmiňuje souhlas věřitele, tedy poskytovatele úvěru. Což může být problém například při stavebních úpravách nemovitosti, převodu na děti, vnoučata či jejím prodeji.

Odborníci proto doporučují úvahy o zpětné hypotéce nejprve konzultovat s nejbližší rodinou nebo finančním poradcem. Podle nich jde totiž o stále poměrně nákladný a u nás v praxi ne příliš zavedený finanční produkt. Na druhou stranu se může zpětná hypotéka vyplatit těm seniorům, kteří jsou bez dědiců a jejich majetek by po smrti připadl státu.

Veronika Táchová