Jsou to nemovitostní fondy, které umějí držet krok s inflací

„Plechová hala v Pezinku je teď dražší než kanceláře na Václaváku,“ říká v podcastu FinTag.cz šéf nemovitostního fondu Trigea Tomáš Trčka. Nemovitostní fondy jsou dle něj ideální volba pro ochranu peněz před inflací.

V podcastu FinTag.cz Tomáš Trčka upozorňuje na aktuálně rychlý růst cen industriálních nemovitostí. Přitom ještě před deseti lety šlo o produkt, o který nebyl příliš velký zájem. Otázka nyní je, jestli o takové nemovitosti bude zájem i za pět nebo deset let.

„Industriální budovy určitě budou mít teď svých 15 minut slávy. Jestli to bude pět, deset, 15 let to nedovedu říct. Vidíme teď po covidu, jak tvrdý zásah dostal třeba automotive sektor, jak těžce obnovuje dodavatelské uzly. A já nevím, jestli je řešení nastavět dvakrát tolik hal. Třeba ano, třeba ta reakce ale bude jiná,“ říká.

Upozorňuje i na další trendy. Jedním z nich jsou nové nemovitostní fondy, které investují do rezidenčních nemovitostí určených na pronájem. V této oblasti je třeba vysvětlit, že regulované nemovitostní fondy mohou investovat pouze do již postavených rezidenčních budov na pronájem. A protože u nás v minulosti nebyla nabídka takových nemovitostí příliš velká, jsou tyto fondy novinka.

Výhody nemovitostních fondů

Nemovitostní fondy jsou podle Tomáše Trčky jedny z mála aktiv, která umějí otočit rychle rostoucí inflaci ve svůj prospěch. Je to zejména z toho důvodu, že mají obvykle indexované nájemné. To znamená, že pokud je vysoká inflace, tak proporcionálně o tu samou výši příští rok stoupne nájemné na budovách, které mají tyto fondy v portfoliu. Nemovitostní fondy tak udržují krok s inflací.

„Co se týče výnosů, to je třeba posuzovat velice detailně. Už třeba kvůli tomu, že ne všechny fondy, které se soustředí na komerční nemovitosti, jsou stejné. Typově se mohou lišit. Některé investují jen do některých specifických odvětví nemovitostního trhu,“ vysvětluje Trčka.

Podle něj u nás na trhu fungují fondy, které se specializují na již zmíněné industriální reality. Ale jsou tu i jiné, které investují do obchodních center, nebo jen hotelů či kanceláří. Na trhu operují i fondy, které kupují nemovitosti v problémech, aby je sanovaly a dále prodaly se ziskem. A dostupné jsou i fondy investující do půdy.

„Co se ale týče těch klasických fondů pro drobného investora, tak ty jsou velice podobné. Hledají vhodnou příležitost ke koupi, ať už je to obchodní centrum nebo kancelářská budova, a tu se snaží získat za dobrou cenu a úspěšně provozovat,“ vysvětluje s tím, že fondy, které investují do komerčních nemovitostí většinou přinášejí vyšší výnos než například fondy investující do rezidenčních nemovitostí. Byť u nich je předpoklad vyššího zhodnocení v portfoliu.  

Řídit nemovitostní fondy podle excelu nestačí

Tomáš Trčka se vyjadřuje také k nabídce zahraničních nemovitostních fondů na našem trhu. Ty české by podle něj ve srovnání s nimi vyšly velice dobře.

„V roce 2006, kdy tu vznikl první nemovitostní fond, jsme hleděli s velikou úctou na velké německé nemovitostní fondy, které u nás už operovaly a působily. […] Měli jsme je za velké investiční vzory. Dnes se na to díváme, když to řeknu diplomaticky, shovívavěji, protože s těmito fondy častěji obchodujeme,“ říká.

A přidává aktuální zkušenost z tendru na nákup jedné nemovitosti, kterého se účastnily dva německé nemovitostní fondy. Jejich zástupci se na danou nemovitost nepřijeli ani podívat. Nakupovali ji podle dat v excelové nabídce a fotografií z místa činu.

„My se na každou nemovitost jedeme podívat a každou nabídku pečlivě zkoumáme. Ty excelové informace a fotografie nejsou v žádném případě dostačující. Je potřeba místní expertíza. To znamená podívat se, co kupuji, sáhnout si na to. Ty fotky mohou být i deset let staré a realita může být podstatně jiná než v tom nablýskaném prospektu, který vám pošlou do e-mailu,“ upřesňuje.

Investovat do pořízených nemovitostí je nutnost

Na otázku, čím se Trigea odlišuje od jiných nemovitostních fondů, Tomáš Trčka říká, že tuto otázku dostává často. Rozdíl je podle něj v tom, že Trigea investuje do svých nemovitostí. Což je dle jeho slov pěkně vidět například na obchodním centru v ulici Rokycanská v Plzni, které právě prošlo totální rekonstrukcí [viz vpravo stará podoba centra, níže pak nová podoba centra, pozn. red.].

„Když se podíváte na fotografie, jak to centrum vypadalo před ní, a jak vypadá teď, tak nepoznáte, že jde o stejnou budovu. A myslím, že to oceňují i návštěvníci centra. […] Investovat do nemovitostí je důležité, protože bez nich ty budovy ztrácejí na hodnotě mnohem více, než na kolik vás vyjdou investice, které do nich dáte,“ vysvětluje.

V podcastu FinTag.cz se Tomáš Trčka mimo jiné vyjadřuje k fondům, které investují do orné půdy. Podle něj je půda beze sporu cenná komodita. A pravda je, že i její cena za poslední roky prudce vzrostla.

„Ale je třeba také říci, že její nákupy nejsou úplně jednoduché, protože tu půdu kupujete po malých celcích. A pokud už někdo vlastní desítky hektarů scelené půdy, tak je cena dramaticky jiná, než když ji druhý kupuje po hektarech,“ vysvětluje.

Dodává, že řízení fondů investujících do půdy je mravenčí práce pro menší a střední fondy, které vykupují od drobných vlastníků hektarové úseky. Což dle něj není nikdy jednoduché.

Daniel Tácha

—

Ing. Tomáš Trčka se v investičním bankovnictví pohybuje 25 let. V roce 2006 stál u zrodu prvního a dodnes největšího nemovitostního fondu v České republice. Přes šest let působil jako generální ředitel a předseda představenstva Reica investiční společnosti České spořitelny. Následně pomáhal při vzniku dalšího nemovitostního fondu Investika. V dubnu 2019 založil spolu se skupinou Partners fond Trigea, který aktivně řídí.