Objemy investic do komerčních realit ve střední a východní Evropě [CEE] loni dosáhly 11,07 miliardy eur [270,6 mld. Kč]. To je meziročně o šest procent více, stále ale o 20 procent méně než v předpandemickém roce 2019.
Vyplývá to ze studie Colliers CEE Investment Scene 2021/2022. Ta letošní objem akvizic v regionu CEE odhaduje na 12 miliard euro [293,5 mld. Kč]. Nicméně se obává, že válka na Ukrajině zapříčiní nižší objem investic. Přičemž již loni podle ní většina zemí zaostala za objemem svých trhů před pandemií. To s jedinou výjimkou, kterou je Polsko. To se na celkovém loňském objemu investic v regionu podílelo 57 procenty. Čímž se dostalo na svůj pětiletý předpandemický průměr.
„V posledním čtvrtletí roku nesporně došlo k oživení aktivity, ale některé trhy stále brzdí nedostatek dostupných investičních produktů,“ uvedl regionální ředitel pro kapitálové trhy ve střední a východní Evropě společnosti Colliers Kevin Turpin.
Upozornil na to, že do vývoje letos silně promluví ruská agrese na Ukrajině. To značí, že výstavbu, provoz, financování, development a akvizice komerčních realit ovlivní vyšší ceny paliv, energií a stavebních materiálů. K tomu se přidají problémy v dodavatelských řetězcích, nearshoring provozů [obdoba outsourcingu, pozn. red.] a rychle rostoucí inflace. To vše přímo dopadne na prodejní ceny a výši nájemného.
Ani rok 2022 nebude žádná hitparáda
Podle studie se letos s největší pravděpodobností ekonomická situace dál zhorší. Válka na Ukrajině a související sankce, faktory spojené s pandemií a ESG, to vše dopadne na trh komerčních realit z hlediska nabídky, poptávky a cenové dostupnosti. Ne všechny tyto vlivy dle studie budou jen negativní. V jednotlivých sektorech trhu s nemovitostmi se budou lišit.
„V regionu střední a východní Evropy CEE přesto registrujeme návrat některých investorů k vyčkávací taktice před přijetím investičního rozhodnutí,“ tvrdí Kevin Turpin.
Upřesňuje, že rostoucí inflace a úrokové sazby ukončí dlouhotrvající období stabilně nízkých úroků. To v oblasti komerčních realit ovlivní náklady na úvěry a tvorbu cen. Dopadne to i na další náklady pro investory, developery, nájemce a spotřebitele.
„Stejně tak jsme zaznamenali odklad nebo úplné zrušení některých leasingových transakcí. Část z nich údajně souvisela s účastí ruských společností a další s nejistotou spojenou s válkou a její fyzickou blízkostí,“ dodává Turpin s tím, že se vždy najdou subjekty, které i v těch nejtěžších dobách hledají obchodní příležitosti.
Investice do komerčních realit v roce 2021 podrobně
Loni vůbec poprvé od roku 2008 došlo k nejvíce transakcím s 38% podílem na objemu obchodů v průmyslovém sektoru. Kanceláře a rezidenční nemovitosti zaznamenávaly stabilní objemy transakcí. A to přesto, že na trhu je relativní nedostatek dostupných investičních projektů k prodeji. V oblasti nemovitostí pro maloobchod došlo k většímu objemu transakcí u retailových parků a supermarketů. Objemy transakcí v oblasti pohostinství zůstávají celkově omezené.
Západoevropské a severoevropské fondy loni stály za 36 procenty objemu veškerých transakcí. Zejména se jednalo o kapitál z Německa, Velké Británie, Rakouska a Švédska. Velmi silná byla role kapitálu ze střední a východní Evropy. Ten se 32 procenty podílel na celkových objemech obchodů. Celkově byl nejaktivnější kapitál z České republiky s 18% podílem. Stál za 52 procenty objemů transakcí v Česku, 68 procenty na Slovensku a zasáhl i do akvizic v Polsku, Rumunsku, Maďarsku a Bulharsku.
Studie přesto konstatuje, že loni přetrvával nedostatek transakcí. Změny se dotkly výnosů z nejlukrativnějších logistických investičních projektů. Ty se od 1. čtvrtletí 2020 v celé střední a východní Evropě snížily v průměru o téměř 100 bazických bodů. V Polsku dokonce o více než 180 bazických bodů.
Dopady ESG norem do trhu s komerčními nemovitostmi
Studie si všímá i integrace faktorů ESG do rozhodování investorů v oblasti nemovitostí. Ty hrají stále významnější roli kvůli rozdílům v benchmarkingu a implementací ESG principů. Ty se přitom významně liší mezi jednotlivými realitními subjekty a sektory v regionu CEE.
„Všichni jsme již slyšeli termín ‘uvízlá aktiva‘, tedy taková, u nichž hrozí pokles hodnoty v důsledku změn v legislativě a předpisech. V závislosti na tom, zda nemovitosti kupujete, držíte nebo prodáváte, budete tato rizika vnímat zcela odlišně,“ uvedla v této souvislosti ředitelka ESG pro region CEE a Rumunsko Colliers Oana Stamatin.
Firmy k udržitelnosti nebude nikdo nutit, ale bez ní se neobejdou
Podle ní prvky, které tvoří ESG, budou do budoucna pro investiční strategie stále důležitější. Upozornila na to, že provedení přezkumu ESG v průběhu procesu due diligence investorům vždy pomůže identifikovat hrozby spojené s transakcemi a klíčové příležitosti pro zlepšení faktorů ESG po akvizici. Zároveň je upozorní na nedostatečné standardy či rizika z hlediska udržitelnosti vůči regulacím.
–DNA–
