Správce fondu Nemomax společnost AVANT nyní otevírá další fond zaměřený na investice do rezidenčního bydlení. Proč a co nabízí, říká v podcastu FinTag.cz místopředseda představenstva a investiční ředitel společnosti AVANT Petr Krátký.
Investiční fond kvalifikovaných investorů s proměnným základním kapitálem Nemomax působí na tuzemském trhu s rezidenčním bydlením již čtvrtým rokem. Investorům od října letošního roku nabízí přednostní až desetiprocentní zhodnocení per annum [p. a.]. Minimální výnos pak redistribucí fondového kapitálu garantuje na hranici přesahující šest procent ročně.
„Externím investorům, kteří k nám přicházejí většinou přes investiční zprostředkovatele, nabízíme zpravidla prioritní, prémiové akcie. Díky nim získávají přednostní nárok na zisk z daného nemovitostního projektu. Výnos přitom garantujeme v daném pásmu, který schvaluje valná hromada akcionářů,“ vysvětluje v podcastu FinTag.cz Petr Krátký.
Naopak developeři, kteří se na fond obracejí s žádostí o peníze na své projekty, získávají takzvané výkonností akcie. Nemají tak nárok na garantovaný přednostní výnos. Také nesou vyšší míru rizika. Na druhé straně ale nemají zastropovaný zisk na svoji třídu akcií. Tomu všemu ale předchází analýza, zda je daný projekt vhodný pro takzvanou fondovou investiční strukturu. Pokud vše klapne, do věci vstupují externí investoři a banky.
Jak to funguje v praxi
„Uvedu to na konkrétním příkladu. Je tu developer, který má pozemky v hodnotě sto milionů korun. V plánu má na nich postavit projekt za miliardu. My mu řekneme – dobře, dejte ty pozemky do našeho investičního fondu, jako je Nemomax, a my vám za ně dáme výkonnostní akcie v hodnotě sto milionů korun. Pak jdeme na trh s prioritními investičními akciemi a říkáme externím investorům, je tady někdo, kdo má perspektivní projekt a má v něm sto milionů korun. Pojďte mu pákovým efektem doplnit kapitál, třeba dvě ku dvěma,“ vysvětluje Petr Krátký.
Když to se stane, developer má k původním sto milionům korun dalších 200 milionů fondového kapitálu na svůj projekt. S 300 miliony ekvity pak jde do banky pro úvěrové financování ve výši zbývajících 700 milionů korun.
„Během pěti, sedmi let se projekt dokončí, banka se vyplatí, zisky se realizují. Investorům jde ten jejich výnos, který je vždy nějakým způsobem moderovaný a tomu, kdo si založil ten fond, v našem případě developer, náleží větší výnos,“ popisuje Petr Krátký.
Zdůrazňuje, že fond Nemomax, u něhož investiční horizont činí čtyři roky a více let, je výjimečný nerovnoměrnou distribucí zisku a ztráty na různé třídy investičních akcií. Hlavní důvod spočívá ve stanoveném výnosu pro akcionáře s prioritními akciemi. Přičemž důraz se klade na bezpečnou výplatu výnosů.
„V podstatě jde o to, že vy vždy musíte dodržet tu podmínku, že těch výkonnostních a rizikových akcií je emitováno více než těch prioritních. Bezpečný poměr [PIA/VIA] pro investory je dva nebo tři ku jedné. […] Totiž, i kdyby poklesla ta podkladová aktiva v majetku fondu, což se může stát, investorům s přednostním právem to tolik nevadí. A to kvůli tomu, že je tam stále ta dotace minimálního výnosu na úkor toho, kdo nese to větší riziko, tedy držitele výkonnostních akcií,“ vysvětluje Petr Krátký.
Odkazuje na modelové příklady, podle kterých by investoři s prioritními akciemi nepocítili ani 30% propad majetku fondu. Což se může, jak říká, stát, když se projekt v průběhu trvání investice dostane do záporu. I v tomto případě fond ale může z projektu vystoupit a soustředit se na lukrativnější byznysy. V dnešní době třeba na fotovoltaiku, dodává.
Jak jsou rozloženy akcie ve fondu Nemomax teď
Výše uvedenému designu fungování fondu Nemomax odpovídá i jeho aktuální akcionářské rozložení prioritních a výkonnostních akcií. Investoři s větším rizikem v něm drží akcie za 657 milionů korun, externí investoři s přednostním právem za 179 milionů korun.
„To znamená, že i při poklesu podkladových aktiv mají investoři s přednostním právem jistotu, že nepoklesne tolik, aby přišli o investice a výnos,“ doplňuje Krátký.
Jakkoli připouští, že na trhu nejen s rezidenčním bydlením dochází nyní k velkým změnám, odmítá, že by trh s rezidenčním bydlením čekal pokles. Podle jeho slov určitě ne u nové výstavby. To proto, že nabídka bytů v Česku stále zaostává za poptávkou.
„Jsou tu ale jiné problémy. Některé projekty zamrzají kvůli zdražování energií, stavebních materiálů, prací, nedostatku pracovních sil a obecné ekonomické nejistotě,“ popisuje.
Mnozí developeři proto své plány odkládají na „lepší časy“. Současně s tím dochází na developerském a stavebním trhu ke konsolidaci a významným přesunům dominance.
I tady společnost AVANT, jak tvrdí Petr Krátký, ale hledá řešení. A proto fond Nemomax, který je zaměřený na přísun ekvity do vlastních projektů a nově i do projektů jiných fondů, doplňuje fondem NemoMix Fund. Ten už dnes investuje do akcií jiných nemovitostních fondů. Úplná novinka je pak fond AVANT Loan, jenž jiným nemovitostním fondům nabídne mezaninové financování.
„AVANT Loan poslouží k tomu, abychom v momentě, kdy vidíme, že některému z projektů ve fondech dočasně schází vlastní nebo cizí kapitál, mohli potřebný kapitál prostřednictvím takzvaného mezaninového úvěru poskytnout. Třeba na nákup lukrativního pozemku,“ vysvětluje Petr Krátký s tím, že následně celý projekt převezme banka, která ho profinancuje a vyplatí mezaninové finance poskytnuté fondem.
Daniel Tácha
—
JUDr. Petr Krátký má více než 20letou praxi ve finančních institucích. V ING pojišťovně a penzijním fondu vedl provozně finanční oddělení a oddělení operačních rizik. Působil v interním auditu České spořitelny. V GE Money Bank vedl oddělení kontroly obchodních míst divize Compliance. Ve společnosti AVANT Investiční společnost působí od roku 2014. Nejprve vedl právní oddělení a oddělní Compliance, později správu majetku investičních fondů širokého zaměření aktiv. V roce 2020 se stal členem představenstva a investičním ředitelem. Od roku 2021 zastává funkci místopředsedy představenstva.
