„Když člověk investuje do nemovitostí, musí je milovat. Hrabat se v nich a hledat nemovitosti, které nikdo jiný nekoupí, ale je v nich hodnota, která není hned vidět,“ říká ve video debatě ABCD investora realitní makléř a broker Petr Vomastek.
„Ale po tom prosetí se v té nemovitosti objeví kus zlata nebo diamant,“ dodává zakladatel realitní kanceláře Vomastek Real Estate.
Podle něj každé „objevení pokladu“ má svá pravidla. Prvním z nich je dobrá orientace na nemovitostním trhu, druhým pak odbourání strachu z komplikovaných případů.
„Když koupím kancly, a udělám z nich studentské bydlení, protože vím, že tam žádné takové bydlení pro studenty není,“ vysvětluje na příkladu a přidává další tip: „Anebo najdu obec, kde vidím, že je pár fabrik, a jedna fabrika plánuje navýšit na pět let výrobu. A potřebuje navýšit kapacitu o 150 lidí,“ říká.
Ve druhém zmiňovaném případě jeho firma po nákupu nemovitosti s do té doby běžným měsíčním nájmem ve výši 45 tisíc, inkasovala nájemné 150 tisíc korun za měsíc.
„Toto je samozřejmě výjimečné. To hlavní ale zůstává, nemovitosti člověk musí mít rád, aby byl úspěšný při investicích do nich,“ dodává.
Jaká je kondice nemovitostního trhu
Petr Vomastek působí na realitním trhu přes 20 let. Přesto říká, že ho překvapil dopad růstu základních úrokových sazeb v loňském roce. Podle něj vzestup až na současných sedm procent zastavil růst celého nemovitostního trhu.
„Trh spadl na pětinovou dynamiku oproti předchozímu roku. Pro mě to značí, že není likvidní. Ale mám přátelé, kteří chodí po trhu a kupují na spekulaci ve střednědobém horizontu,“ říká.
Developeři stahují část bytů z prodeje. Nabízejí je k pronájmu
Podle něj nemovitostní trh s novými stavbami definují dva základní faktory. Tím prvním je cena stavebních prací, druhým pak délka povolování nových staveb. Souvisejícím faktorem je i pokles spotřeby domácností.
„A mně z toho vyplývá, že v regionech se nedají stavět třeba byty, protože nejsou kupci. To vezme čas, než se napraví,“ říká s tím, že za současné situace se dá efektivně jednat i o cenách stavebních prací.
Nástup nájemního bydlení
Odborník na reality popisuje i další trendy na trhu: „Ťuknu pár věcí. Za prvé mi přijde, že téma nemovitostí je hodně pro mladé lidi. Třeba v těch předchozích letech jsem nevnímal, že by mladí kupci byli tak významní na nemovitostním trhu. Teď jich vidím větší procento.“
Zdůrazňuje nástup nájemního bydlení. Podle něj se nyní česká veřejnost nachází v „bodu zlomu“. Přehodnocuje svůj přístup k nájemnímu bydlení, které nabývá na významu. Upozorňuje na rozdíly mezi Prahou a okolím a dalšími regiony.
„Praha má ten nájemní trh relativně vyvinutý. Když jsem ale na trhu třeba okresního města, tak tam ten trh de facto nefunguje. Když tedy na trh dám nějakou kvalitní nemovitost, vyberu si velice kvalitního nájemce,“ tvrdí s tím, že nájemní bydlení vykazovalo velké nárůsty v posledních letech při stále vysoké poptávce.
Problém v Česku podle něj stále zůstává v délce povolovacího řízení výstavby. Ta, jak říká, není vyřešena.
„Jsou řízení tři roky, ale pak je to šest, sedm let, tak ve chvíli, kdy ho dostanu, tak ten trh je jinde. A já už vím, že v momentě udělení stavebního povolení dojde k úpravě celého projektu,“ vysvětluje.
I to akceleruje nájemní bydlení a nově i družstevní bydlení. Přičemž významným faktorem je příliv uprchlíků z Ukrajiny. Co se týče družstevního bydlení ve spolupráci s obcemi, které dostávají dotace od státu na výstavbu nájemních bytů, tak ale říká, že není dostatečně dynamická.
Petr Vomastek přibližuje možnosti v zahraničí
Petr Vomastek popisuje i příležitosti k investicím do nemovitostí v zahraničí. Podrobnější průzkum si udělal v Řecku a ve Španělsku.
„Pro mě je Řecko netransparentní trh. Španělsko, celoročně teplo, byty tam stojí 50 000 až 70 000 za metr. Když to srovnám s Českou republikou, tak mi to přijde jako ráj,“ říká s upozorněním na riziko pravidelné dopravy.
A pokračuje: „Byl jsem na Kostarice… Zvažoval jsem Indonésii, tam si mladý programátor koupí dům za 400 až 500 tisíc korun. A oběd má za 40 korun. Ale samozřejmě, musí tam chtít žít,“ říká a dodává, že takových možností je kvůli vysokým cenám v Česku nespočet.
K investicím v zahraničí říká, že ideální jsou ty, které se spojují s osobními záměry.
„Děti půjdou studovat do USA, koupím si nemovitost tam, kam létám několikrát do roka. A chci tam zakotvit. Ale jenom ta finanční motivace nemusí být zárukou výhodné investice,“ tvrdí Vomastek.
Obecně [v Česku i zahraničí, pozn. red.] upozorňuje na případy, kdy majitel, jemuž nemovitost vydělávala, a vydělala si na sebe několikrát, často hledí i na to, komu nemovitost prodají. I to je podle něj příležitost pro solidní investory.
Investice do nemovitostí
Obecně ve video debatě ABCD investora Petr Vomastek potvrzuje známou pravdu, že nemovitosti odolávají inflaci. Což platí zejména pro ty, které majitel pronajímá.
„Inflace vždy ten nájem tlačí nahoru a poměrně zajímavě, nějakou formou s tím můžu počítat jako s bonusem,“ vysvětluje.
Solidní zhodnocení u podílových nemovitostních fondů je podle něj ve výši osm až deset procent.
„Určitě bych se díval, kdy byly koupeny ty projekty, a jestli byly koupeny dobře. Tam, kde toto platí, může být výnos 15 i 20 procent,“ tvrdí.
„Odpovídám si pro investora, který jde do fondu. Ten průmyslový byznys je zajímavý, ale nevěnuji se mu podrobně. Tím, čemu my se věnujeme, je rezidenční development a pronájem. A tam vidím zajímavé příležitosti hlavně u fondů, které jsou před výplatou dividendy,“ říká a příkladem dává 100% růsty hodnoty u cen pozemků.
—
Pozn. red.: Více o debatách ABCD investora a rozhovorech z cyklu podcastů najdete zde.
