I loňský útlum hypotečního trhu srazil nabídkové ceny rezidenčních nemovitostí ve starších domech či v periferních oblastech i o deset procent. U nových bytů ceny stagnují, ale developeři lákají zájemce o koupi bytu různými benefity.
O čem takový trend vypovídá? Obecně se loni prodávalo málo jak nových, tak starých bytů. Realitní trh zůstává stejně jako ten hypoteční v trvalém poklesu. Například developeři v Praze ročně prodají řádově nízké jednotky tisíců nových bytů. A již předloni se v Praze prodalo nejméně nových bytů za posledních 20 let. Avšak z hlediska hypotečního trhu se útlum na realitní trhu jeví i jako stimulující faktor.
„V průběhu celého roku drobně klesaly úrokové sazby a klesaly i ceny starších nemovitostí. A to se dělo primárně v první polovině roku. Tyto faktory byly také velmi pravděpodobně důvodem změny klesajícího trendu v růstový,“ říká hypoteční analytička skupiny Partners Marcela Mazáková s odkazem na mírné oživení hypotečního trhu na konci loňského roku.
Podle ní je ale předčasné mluvit o oživení trhu. Zejména konec roku 2022 a počátek roku 2023 se ukázal jako slabý v objemech i počtech hypotečních úvěrů. V tomto období se hypoteční trh vrátil, jak říká, téměř o deset let zpátky.
„Trh ale pak nabral pozvolný růst a bylo zřejmé, že se odrazil ode dna,“ vysvětluje.
Už loni v říjnu byl z meziročního pohledu objem poskytnutých hypoték více než dvojnásobný. Avšak jen kvůli tomu, že se srovnával s nízkými hodnotami roku 2022.
Ceny nemovitostí zůstávají vysoko
V roce 2024 analytici očekávají opět mírný, ale stabilní a trvalý růst poptávky po hypotečních úvěrech. Tomu podle nich pomůže deaktivace dvou parametrů podmínek pro získání hypotéky ze strany České národní banky [ČNB].
„Trochu opačným směrem přispějí ceny nemovitostí, kde již není očekávaný pokles, ale spíše jejich stabilizace,“ dodává Mazáková.
Podle hlavního ekonoma skupiny Partners Martina Mašáta aktuálně neexistuje žádný důvod pro další růst cen nemovitostí. A to minimálně do doby, než odezní inflace a vysoké úrokové sazby a hypoteční trh se opět rozhýbe.
„Proti růstu cen nemovitostí hovoří i recese, kterou nyní Česká republika prochází. A klesající reálná kupní síla ekonomiky právě v důsledku vysoké inflace,“ tvrdí s tím, že součástí celého obrazu jsou i drahé hypotéky.
Co se týče nových rezidenčních projektů, developeři dlouhodobě poukazují na nízký zájem reálné poptávky po nových bytech. A i oni se potýkají s inflací. Někteří z nich nové byty raději nabízí k pronájmu než k prodeji.
„Nicméně prozatím nepřistoupili k plošným slevám, ale snaží se prodej rozhýbat různými prodejními akcemi. Ruku v ruce s tím jde utlumení další výstavby, která aktuálně za současné ceny a sazby nemá šanci sehnat dostatečnou poptávku,“ vysvětluje Mašát.
Nový stavební zákon a výstavba nových bytů
Problémy působí i váznoucí přijetí nového stavebního zákona. To se spolu s dalšími důvody promítá do statistik. Český statistický úřad [ČSÚ] již v září oznámil, že stavební produkce meziročně klesá. Co se týče bytů, dokončují se podle úřadu zejména již rozestavěné projekty. Zahajování výstavby nových bytů jen v lednu až červenci 2023 pokleslo o téměř pětinu. Naopak rostl počet dokončených bytů [20 825 bytů +3,2 %].
„Růst táhlo dokončování bytových domů a bytů v nebytových budovách. A na vzestupu byly také konverze bytových budov. Bytů v rodinných domech bylo dokončeno o 2,8 procenta méně než loni,“ stojí v souhrnné zprávě ČSÚ.
Hypoteční trh v říjnu citelně ožil, meziměsíčně vzrostl o 18 %
Data ČSÚ tak potvrzují, že nových bytů se staví málo. Když k tomu přidáme obecně zvýšenou cenovou hladinu nemovitostí – ČNB dlouhodobě odhaduje, že ceny realit jsou nad 20 procenty nad průměrnými možnostmi kupujících – není se podle analytiků co divit, že objemy obchodů na nemovitostním trhu jsou hluboko pod předcovidovými hodnotami.
Co bude v roce 2024
Přesnější odhady, jak rychle klesnou úroky u hypoték, prozatím stále ovlivňuje dosud neznámá hodnota inflace za letošní leden. Do ní se totiž již promítnou změny vládního konsolidačního balíčku. Pokud podnítí inflaci, snižování základních úrokových sazeb České národní banky, které ovlivňují sazby u hypoték, nebude zdaleka tak rychlé, jak si mnozí představují. Což samozřejmě platí i obráceně.
„Rok 2024 bude docela jistě o snižování základních úrokových sazeb centrálních bank,“ uvedl na FinTag hlavní ekonom J&T Banky Petr Sklenář.
Dodal, že by se vůbec nedivil, kdyby ještě i na konci letošního roku sazby ČNB začínaly „pětkou“. To proto, že „ten inflační příběh zdaleka nekončí“.
I podle Martina Mašáta se s letoškem spojují velká očekávání. Zvlášť, když ČNB již přistoupila ke snižování základní úrokové sazby. To značí i pokles úroků u hypoték.
„Optimismus bych rozhodně ale brzdil, protože si musíme uvědomit, že sazby hypoték se odrážejí od dlouhodobých výnosů a bude trvat nějakou dobu, než se dlouhodobé úroky přenastaví na nižší základní sazby,“ upozorňuje.
Marcela Mazáková přidává i odhad z praxe: „K výraznému oživení hypotečního trhu dojde až s výraznějším poklesem úrokových sazeb na dlouhodobých úvěrech. To minimálně v první polovině roku rozhodně neočekávám.“
–DNA–
