Přerušený kontakt klientů s makléři, nemožnost podepisovat osobně rezervační a kupní smlouvy, konec prohlídek bytů. Přísná opatření v souvislosti s celosvětovou pandemií koronaviru zásadně dopadají také na realitní trh.
„Dá se očekávat, že prodeje nových bytů v nejbližších týdnech zcela zamrznou a je jen otázkou času, jak dlouho bude toto období trvat. Kdo by však čekal, že nemovitosti zlevní, ten bude zklamaný,“ říká Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva developerské společnosti Ekospol.
Podle něj nové byty, které už jsou na trhu, zcela určitě nezlevní. Firmy je totiž stavěly za vysoké náklady, a tak s cenou nemohou jít příliš dolů. Firmy nebudou chtít jít do minusu.
„Celkově očekávám, že ceny bytů budou stagnovat, nedojde k jejich poklesu ani růstu,“ myslí si Evžen Korec.
Anebo také ne
Realitní makléř Daniel Kotula ze stejnojmenné realitní kanceláře má na věc jiný názor. Reality podle něj zlevní, protože lidé kvůli dopadům vládních opatření proti šíření infekce Covid-19 odloží nákupy na neurčito.
„Jsme na začátku recese, lidé se bojí o svá zaměstnání a mnoho podnikatelů bude bojovat o přežití. To není atmosféra pro brání si hypotéky nebo vynakládání svých úspor,“ vysvětluje Daniel Kotula.
Do trhu promluví podle jeho názoru i další fakt. Tím budou přibývající počty majitelů, které situace donutí k prodeji. A aby prodali, sníží cenu.
„Tím přinutí snížit cenu i ostatní prodávající a jsme tak v klasickém standardním sestupném trendu,“ upřesňuje.
Podle něj to bude platit i pro developery s jejich novými byty.
„Předlužení developeři půjdou do řízeného převzetí buďto věřitele nebo finančně silnější skupiny. Ztrátu odepíší věřitelé,“ myslí si.
Předražený realitní luxus
Jakkoli se názory obou realitních odborníků rozcházejí, v jednom jsou zajedno. Ceny půjdou dolů u těch nemovitostí, jejichž ceny již dnes neodpovídají jejich hodnotě.
„To jsou předražené byty s cenou vyšší než 120 tisíc korun za metr čtvereční, které nemají vlastnosti luxusních bytů. Ty zůstanou dlouhodobě neprodejné. U nich vidím prostor ke zlevnění. Otázkou však je, zda k tomu prodávající opravdu přistoupí,“ tvrdí Evžen Korec.
Zde souhlasí i Daniel Kotula. Upozorňuje ovšem na to, že ani případná krize či recese nepopře základní pravidlo realitního trhu, které zní, že cena závisí na lokalitě. To podle něj znamená, že i cena ve výši 120 tisíc korun za metr čtvereční malého bytu ve skvělé lokalitě může být tržní i za krize.
„V běžných lokalitách cena bude ale muset jít určitě hodně pod 100 tisíc korun,“ vysvětluje.
S tímto odhadem souhlasí i Evžen Korec. Ten tvrdí, že pokud jde o nabídku, tak se zcela vyprodají byty s rozumnou cenou do 95 tisíc korun za metr čtvereční.
„Ostatně o takto cenově dostupnější bydlení je obrovský zájem už nyní,“ vysvětluje.
To potvrzuje i Daniel Kotula, který je přesvědčen o tom, že cenově dostupné byty se budou prodávat i za krize či recese. Budoucí ceny však tipuje podstatně níž než do 95 tisíc korun. Zcela jistě pak u bytů z druhé ruky.
„Bude záležet na lokalitě, velikosti a tak dále. Obecně se budou ceny šroubovat nyní dolů. Osobně můj tip je postupný pokles na cca 70 až 80 tisíc korun v řádu dvou až tří let,“ vysvětluje Daniel Kotula.
Realitní trh s novými byty
Otázkou nyní zůstává, jak to bude vypadat s novými rezidenčními projekty. Stavební firmy už totiž začaly omezovat činnost a některé ji dokonce zcela přerušily.
„Pokud by to trvalo příliš dlouho, mohlo by to ohrozit projekty, jejichž stavba měla začít v následujících týdnech a měsících. Už tak nízká nabídka dostupných bytů nejspíš ještě klesne a k dispozici budou jen předražené neprodejné ležáky,“ tvrdí Evžen Korec.
Daniel Kotula tvrdí, že v tomto ohledu je možná ještě brzy malovat čerty na zeď. Podle něj totiž nabídka zase tolik neklesne. To z důvodu výprodeje bytů, které si lidé v minulosti pořizovali na spekulaci, i kvůli tomu, že stavebnictví se snaží pracovat i nyní a navzdory současným omezením.
Jak Evžen Korec, tak Daniel Kotula se však zcela jistě shodují v jednom. Totiž v útlumu realitního trhu v důsledku propadu ekonomiky. Ekonomická recese podle nich přijde docela jistě a je pouze otázkou, jak hluboká bude. Krize pak dopadne na všechny obory, mnoho firem zkrachuje a mnoho lidí přijde o práci. Prodeje bytů a domů tak proto podle jejich názoru budou stagnovat, zájem o koupi nemovitosti nebude velký. Lidé budou spíše řešit, jak zabezpečit rodinu a nahradit výpadek příjmu. Nákladné investice, mezi které patří i pořízení nového bydlení, odloží na lepší časy.
Aktuálně kolem hypoték
V souvislosti s realitním trhem se krátce dotkněme i hypoték. I přes další razantní snížení základních úrokových sazeb centrální bankou se nezdá, že by úroky u bank měly jít nějak výrazněji dolů. Podle ekonoma České spořitelny Michala Skořepy důvody bankovní opatrnosti budou hned dva.
„Zaprvé, banky se při stanovování sazeb s víceletou, tedy „delší“ fixací – jako jsou třeba sazby u valné většiny hypoték – rozhodují především na základě porovnání nikoli s aktuální výší dvoutýdenní, tedy „krátké“ sazby ČNB, ale klíčové je pro ně srovnání s delšími, víceletými sazbami na mezibankovním trhu a s taktéž delšími, víceletými výnosy ze státních dluhopisů,“ vysvětluje Michal Skořepa.
To podle něj znamená, že dokud tyto delší sazby a výnosy nezažijí podobný posun dolů jako nyní repo sazba ČNB, nebudou mít ani banky ve svých výpočtech mnoho racionálních důvodů pro snižování sazeb pro klienty.
„Zadruhé, i přes veškerou chystanou pomoc české vlády ekonomice se dá očekávat v nejbližších měsících, ne-li letech, určité zvýšení frekvence krachů firem a vyšší nezaměstnanost. Takové zvýšení rizika nesplácení úvěrů opět rozhodně není impulzem, který by nabádal banky k rychlému snižování úvěrových sazeb,“ dodává.
Podle něj se ostatně stačí podívat do nedávné historie. Na přelomu let 2008 a 2009, tedy uprostřed světové finanční krize, ČNB snížila sazby dokonce o mnohem víc než procentní bod. Úrokové sazby třeba právě z hypoték ale začaly klesat až po roce a onoho procentního bodu dosáhl jejich pokles teprve až po dalším roce.
Daniel Tácha
