Převod hypotéky k jiné bance se stává hitem. Důvodů je více

Aktuální situace nahrává majitelům hypoték k jejich výhodnému refinancování. Pro převod hypotéky k jiné bance hovoří nízké úrokové sazby, obavy z jejich růstu a konkurence na trhu. Roli hraje i rozvolněná právní úprava, kolik si mohou banky říci za předčasné ukončení smlouvy. Avšak pozor, i to se může velmi brzy změnit.

Banky dlouhodobě tlačí na legislativní úpravu podmínek, za kterých může dlužník předčasně splatit hypoteční úvěr u své stávající banky a realizovat převod hypotéky k jiné bance. Zákon o spotřebitelském úvěru v základu stanoví, že výše požadované náhrady nákladů ze strany bank a spořitelen nesmí přesáhnout 1 % z předčasně splacené části celkové výše hypotéky.

Refinancování hypoték k jiné bance bylo rekordní i letos v lednu

Zákon banky a spořitelny zároveň omezuje ve výši uplatňovaného poplatku. Na dlužníkovi smějí požadovat pouze náhradu ve výši takzvaně účelně vynaložených nákladů na ukončení smlouvy. To jsou de facto náklady na administrativní zpracování, které bance zdaleka nepokryjí ušlý zisk z předčasně splacené hypotéky.

Co říká Zákon o spotřebitelském úvěru o předčasném splacení

• Spotřebitel je oprávněný úvěr zcela nebo zčásti splatit kdykoliv po dobu trvání spotřebitelského úvěru.
• Spotřebitel má v takovém případě právo na snížení celkových nákladů na úvěr o výši úroku a dalších nákladů. To jsou náklady, které by byl spotřebitel povinen platit v případě, kdy by nedošlo k předčasnému splacení úvěru.

Při aktuálně nízkých úrokových sazbách pak není divu, že refinancování hypoték za současných podmínek nabírá na síle. Historický rekord refinancování trhlo již na konci loňského roku, kdy se v listopadu podílelo na nově sjednaných hypotékách z 29 procent. Celkem šlo o refinancování hypoték v objemu 6,4 miliardy korun. To bylo vůbec nejvíce v historii České republiky. Pak ale následoval prosinec se sedmi miliardami objemu refinancovaných hypoték a vysoká čísla trh zaznamenal i letos v lednu. Refinancování dosáhlo 6,7 miliardy korun a 33 procent v porovnání s novými úvěry.

Převod hypotéky: Výhodné pro klienta, nikoli pro banku

Hypotéky jsou dlouhodobý úvěr a její převod k jiné bance a odchod každého klienta, znamená pro banku, která úvěr poskytla jako první, jednoznačnou ztrátu. Banka totiž při poskytnutí hypotečního úvěru s fixní úrokovou sazbou, což je dominantní praxe na trhu, takzvaně otevírá úrokovou pozici. Zjednodušeně si na hypotéku pro svého klienta půjčí u jiné banky. Svou úrokovou pozici přitom zajišťují proti riziku pohybu úrokových sazeb. Dělají to například uzavřením úrokového swapu nebo financováním prostřednictvím hypotečních zástavních listů se stejnou délkou fixace. Když dlužník splatí svůj hypoteční úvěr mimo fixaci úrokové sazby a před jejím vypršením, banka musí dál platit svoje závazky z vydaných hypotečních zástavních listů. Avšak, protože klient hypotéku refinancoval, nemá na to příjmy z úroků z poskytnutého úvěrů. A to v prostředí nízkých úrokových sazeb, kdy klienti hledají možnost, jak si zlevnit hypotéku ještě nižším úrokem, pro banky znamená miliardové ztráty.

Práva a povinnosti věřitelů dle Zákona o spotřebitelském úvěru

• Pro případ předčasného splacení úvěru má věřitel právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, které mu vzniknou v souvislosti s předčasným splacením.
• Výše náhrady nákladů nesmí přesáhnout 1 % z předčasně splacené části celkové výše spotřebitelského úvěru. A to ve všech případech, kdy přesahuje doba mezi předčasným splacením a sjednaným koncem spotřebitelského úvěru 1 rok. Není-li tato doba delší než jeden rok, nesmí výše náhrady nákladů přesáhnout 0,5 procenta z předčasně splacené části celkové výše úvěru.
• Výše náhrady nákladů nesmí přesáhnout částku úroku, kterou by spotřebitel zaplatil za dobu od předčasného splacení do skončení spotřebitelského úvěru, a v případě spotřebitelského úvěru na bydlení za dobu od předčasného splacení do konce období, pro které je stanovena pevná zápůjční úroková sazba.

Praxe častého refinancování hypoték za výhodnějších podmínek je velice běžná například na Slovensku, kde až za záporných sazeb daných Evropskou centrální bankou a při častém refinancování hypoték, je pro banky velice obtížné na hypotečním trhu u refinancovaných hypoték dosahovat zisk. I tam se regulují náklady za předčasné ukončení smlouvy jedním procentem. V prostředí až záporných úrokových sazeb navíc ztrácí na významu jakákoli fixace úroků u hypoték.

Banky se bojí o zisky kvůli levnému refinancování hypoték

U nás je praxe taková, že některé banky si účtují za předčasné ukončení smlouvy vcelku rozumné poplatky, jiné si neberou vůbec žádné. To však chtějí banky v dohledné době změnit. Navrhují účtovat klientovi rozdíl, který vyplývá z úrokové sazby z předčasně splacené úvěrové smlouvy a z úrokové sazby, za kterou je banka schopna tyto prostředky nově umístit na trhu.

Kdy lze splatit úvěr docela bez poplatků

To, že předčasné splacení hypotéky a její refinancování, už dnes zdaleka není takový problém jako v minulosti, kdy banky uplatňovaly i poplatek ve výši 10 % z jistiny jako sankci za předčasné splacení, potvrzuje i to, že zákon vymezil mnoho dalších případů, kdy poskytovatel úvěru dokonce nemá vůbec žádný nárok na náhradu.

Kdy lze splatit úvěr bez jakýchkoli poplatků

• Spotřebitelský úvěr na bydlení může být splacen bez náhrady také v případě, kdy dlužník, nebo jeho manžel či partner zemře. Případně se stane invalidní či je dlouhodobě nemocný.
• Zákon řeší také situaci, kdy dojde k prodeji nemovitosti, kterou byl úvěr financován nebo zajištěn. Pokud k takovému prodeji dojde a úvěrová smlouva trvá déle než dva roky, má poskytovatel úvěru nárok na náhradu. Tato náhrada ale může být maximálně 1 % z předčasné splátky, nejvýše však 50 000 Kč.
• U spotřebitelských úvěrů na bydlení je tak například možno splatit bez poplatků až 25 % z výše úvěru. To vždy během jednoho měsíce před dnem výročí uzavření smlouvy. Klient, který tuto možnost maximálně využije, má tedy možnost během čtyř let úvěr zcela splatit. Poskytovatel úvěru nemá nárok na žádnou náhradu za předčasné splacení.

V praxi to znamená, že spotřebitel splatí úvěr, nebo jeho část, bez jakýchkoli dalších poplatků, čímž umoří pouze dlužnou částku. Konkrétně jde o případy, kdy bylo předčasné splacení provedeno v rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení spotřebitelského úvěru. Dále u spotřebitelského úvěru poskytnutého formou možnosti přečerpání a konečně v období, pro které není stanovena pevná zápůjční úroková sazba.

–RED–