Současná praxe levného refinancování hypoték zřejmě brzy skončí. Banky tlačí na poslance, aby novelizovali zákon o spotřebitelském úvěru. A to tak, aby bylo jasné, kolik si mohou účtovat za předčasné splacení hypotéky mimo výročí fixace a zákonnou možnost splatit každoročně 25 procent z úvěru.
Česká národní banka [ČNB] svým výkladovým stanoviskem k zákonu o spotřebitelském úvěru [zákon č. 257/2016] stanovila, že v případě, kdy spotřebitel z vlastní vůle předčasně splatí sjednaný hypoteční úvěr s pevnou úrokovou sazbou, má banka právo si nárokovat jen náhradu účelně vynaložených nákladů vzniklých v souvislosti s touto skutečností. Podle ČNB lze za účelně vynaložené náklady považovat ve své podstatě jen administrativní náklady vzniklé bance na realizaci předčasného splacení.
Podle bank tím ale ČNB zásadně omezila jejich možnost požadovat po klientech kompenzaci nákladů. To je takových, které bankám v důsledku předčasného splacení úvěru vznikají na mezibankovním trhu. Praxe je totiž taková, že na hypotéky si banky půjčují mezi sebou navzájem a přitom se zajišťují proti riziku pohybu úrokových sazeb.
Důsledek současného stavu, kdy jsou banky limitovány u poplatků za předčasně splacené hypotéky, je růst počtu refinancovaných hypoték. Dále jsou to finanční ztráty ban, ale i rozkolísaná praxe na trhu. Zatímco některé banky si za refinancování hypotéky účtují stokoruny, jiné chtějí dorovnat třeba i rozdíl z ušlých úroků. Což mohou být i statisíce korun.
Ačkoliv se výkladové stanovisko ČNB může na první pohled zdát proklientské, banky dlouhodobě upozorňují, že do budoucna přinese další problémy. Kvůli ztrátám z levného refinancování hypoték avizují jejich zdraží. Zároveň chtějí i významně přitvrdit u podmínek hypoték s delšími dobami fixace. To je nabízet hlavně krátkodobé fixace. Obojí je v neprospěch zájemců o hypotéky.
Refinancování hypoték: Co se děje ve Sněmovně
Rozpočtový výbor stanovil dnešek jako termín pro podání pozměňovacích návrhů [PN] pro své jednání 9. června. Ve věci změny zákona o spotřebitelském úvěru, který by jasně definoval, co jsou to účelně vynaložené náklady u předčasného splacení hypoték, je aktivní člen rozpočtového výboru Jan Řehounek [ANO]. Ten o podobě případné změny vyjednává se zástupci bank i ostatními stakeholdery. Je to Ministerstvo financí ČR [MF ČR] a Česká národní banka [ČNB]. Dále také Česká bankovní asociace [ČBA] a Česká asociace pojišťoven [ČAP]. Na věci se podílí i Česká asociace společností finančního poradenství a zprostředkování [ČASF], Asociace pro kapitálový trh ČR [AKAT ČR] a další subjekty.
„Dnes se nechystám do systému načíst žádný pozměňovací návrh. Pokud budu nějaký pozměňovací návrh načítat – a ano, jednám s mnoha institucemi nad možnými pozměňovacími návrhy – bude to až k termínu druhého čtení daného tisku,“ uvedl pro FinTag.cz poslanec Řehounek.
Protože jednání o tom, jak věc řešit, stále běží, nechce komentovat žádnou z variant změny zákona § 117 zákona o spotřebitelském úvěru. Tedy ustanovení, které by jasně definovalo takzvanou náhradu účelně vynaložených nákladů. Možností je ale podle něj několik. Je to stanovení procentní sazby ze zůstatku úvěru [slovenská praxe, pozn. red.], přes jasné vyjmenovávání úkonů [věřitelů], které lze zpoplatnit, ale i další.
„Na větší detail je brzy,“ tvrdí poslanec s dovětkem, že změna ustanovení je ale nutná.
Stávající legislativa dle jeho slov totiž jednoznačně nedostatečně definuje právě účelně vynaložené náklady.
„Jak MF ČR, tak ČNB mají na věc rozdílná výkladová stanoviska. Obě instituce to uznávají a proto i ony podporují snahu toto řešit,“ upozorňuje.
Změna zákona o spotřebitelském úvěru
Jan Řehounek přesto pro FinTag.cz odmítl způsob změny, že náhrada účelně vynaložených nákladů by se stanovila na základě výše ušlých úroků. Tedy částkou, kterou by spotřebitel na úrocích zaplatil za dobu od data předčasného splacení do konce období, pro které je sjednána pevná úroková sazba. Případně částkou úroku, kterou by za stejnou dobu spotřebitel zaplatil, pokud by daný spotřebitelský úvěr na bydlení byl úročen průměrem aktuálně sjednávaných úrokových sazeb pro hypoteční úvěry.
„Touto cestou opravdu jít nechci. A hlavně si nedovedu představit konstrukci výpočtu – průměr sazeb daného ústavu nebo průměr sazeb trhu nebo ještě jinak? To mi přijde složité a neodhadnutelné,“ vysvětluje.
Cíl legislativní úpravy dle jeho slov není jít na ruku bankám, ale ani dlužníkům. Cílem má být to, aby pro obě strany byly náklady spojené s úvěrem odhadnutelné.
„Hypotéky jsou dlouhodobé úvěrové produkty, které by měly dlužníkům dávat jistotu. To je jistotu toho, že pokud budou preferovat delší dobu fixace, což dává logiku, budou tyto sazby přinejmenším shodné s těmi, které jsou na dobu kratší,“ upřesňuje.
Dodává, že současný stav a ohlasy z bank ukazují na to, že pokud nedojde ke změně, začnou banky zvýhodňovat kratší doby fixace. Případně znovu sáhnou po floatingových sazbách, které se dnes na trhu již takřka nevyskytují. Obojí dle jeho slov není v zájmu bank ani zájemců o hypotéku.
Co říká analýza Institutu pro politiku a společnost
Před riziky, které vyplývají z rozkolísaného výkladu účelně vynaložených nákladů při předčasném splacení hypotéky, varuje i Analýza k problematice předčasného splacení hypoték: Důvody a řešení jevu, který zdražuje hypotéky a snižuje dostupnost bydlení v ČR. Tu vypracoval Institut pro politiku a společnost [IPS]. A zabývá se v ní praxí, kdy si některé banky, jako je například UniCredit Bank, Komerční banka a další banky, účtují vysoké poplatky, zatímco jiné třeba jen několik málo stokorun. Jako tak činí například Česká spořitelna [700 Kč] a další banky.
Z analýzy vyplývá, že návrh novely spotřebitelského zákona by se měl u refinancování hypoték dotýkat pouze problematického ustanovení § 117. To by mělo nově zakládat u předčasného splacení úvěru věřiteli nárok na spravedlivé a objektivní odškodnění za případné náklady s tím přímo spojené. Věřitel by měl být podle IPS oprávněn k náhradě nákladů pouze v případě, pokud by byla spravedlivá a objektivní. Nemělo by v žádném případě docházet k sankcionování spotřebitele za to, že chce refinancováním změnit i banku.
Analýza dále konstatuje známý fakt, že ČNB svým výkladovým stanoviskem výrazně zasáhla do oblasti poskytování hypotečních úvěrů. Uvádí, že mimořádné splacení hypotéky kdykoli bez jakýchkoli poplatků je nestandardní stav.
„Ten je výhodný pro ty, kteří hypotéku předčasně splácí z vlastních zdrojů. Tedy disponují jednorázově velkým množstvím prostředků. Typicky z dědictví nebo významnějších odměn ze zaměstnání nebo podnikání. Je ale nevýhodný pro všechny ostatní spotřebitele. To jsou téměř všichni, kteří hypotéku splácí průběžně ze svých pravidelných příjmů,“ uvádí IPS.
Možností, jak refinancování hypoték změnit, je více
Analýza dále upozorňuje, že pokud nedojde ke změně stávající praxe, banky dříve či později ve snaze se ochránit před dalšími ztrátami z předčasně splacených hypoték zdraží. I zpřísní podmínky pro dlouhodobé fixace. Což bude v neprospěch bank i zájemců o hypotéky.
Řešením situace u refinancování hypoték může být podle IPS změna stanoviska zákona nebo pravomocné rozhodnutí soudu.
„Jako vhodné řešení stávající situace se jeví změna zákona o spotřebitelském úvěru. Z hlediska představených možných řešení lze v této variantě spatřovat nejvhodnější východisko. To pro odstranění nejistoty a negativních dopadů pro spotřebitele v oblasti poskytování hypoték,“ stojí v analýze Hnutí ANO blízkého think tanku.
Daniel Tácha
