Za poslední rok stavaři v Praze nezahájili žádnou stavbu nové administrativní budovy. Nedostatek moderních kanceláří panuje i v dalších českých městech a obecně v regionech. To za situace, kdy nájmy v kancelářích dál rostou.
Závěry vyplynuly z diskuze Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí [ARTN]. Kvůli neschopnosti stavět nové kanceláře v Česku přichází tuzemská ekonomika podle Asociace asi o 80 miliard korun ročně. Otázkou je, proč se v Česku nové kanceláře staví jen zřídka. Hlavním důvodem je podle odborníků nyní především výše bankovních úroků, zdlouhavý proces stavebního povolení a stavební náklady, které se váží na požadavky environmentální a sociální udržitelnost [ESG]. Podle prezidentky ARTN Zdenky Klapalové ale nejde jen o dopady české neschopnosti stavět nové kancelářské budovy, ale také o ceny nájmů.
„Stávající požadavky na nový rozvoj kancelářských budov, ať už kvůli nákladům na výstavbu, nebo nárokům na financování, povedou do budoucna k růstu nájemného,“ tvrdí.
Podle ní developerům aktuální ekonomika projektů nedovoluje stavět nové budovy i kvůli výši nájemného. Uvádí, že i s předpokladem budoucího snížení úrokových sazeb by se podle výpočtů ARTN mělo nájemné kancelářských novostaveb například v Praze pohybovat v rozmezí od 25–35 eur [cca 614 Kč až 859 Kč] za m2 na měsíc v závislosti na lokalitě.
Průmysl, stavebnictví i bilance se propadly do červených čísel
Další důvod, který povede k růstu nájemného, je nutnost rekonstrukce stávajících budov. Majitelé starších kancelářských nemovitostí zainvestují do úprav, aby splnili normy z nových regulací v souvislosti s ESG. I v tomto případě pak vysoké náklady na rekonstrukce propíší do nájemného.
Nájmy v kancelářích rostou o desítky i více procent
Výše uvedené trendy potvrzují zástupci společnosti Colliers, která se specializuje na služby v oblasti komerčních nemovitostí a investic. Ti přidávají další důvody, které vedou k růstu nájemného v kancelářích. Patří k nim dlouhodobě rostoucí ceny stavebních prací a materiálů a vyšší ceny energií.
„Vzhledem k inflačním doložkám ve stávajících nájemních smlouvách se nájemné zvýší ve všech typech aktiv. Takový plošný růst by mohl zvýšit i ostatní požadované nájemné o deset procent či dokonce více. V minulosti přitom nebylo zvyšování nájemného primárně taženo inflací, ale především samotným trhem,“ uvádí v přehledu o tuzemském realitním trhu v roce 2023.
Vyjadřují se i ke stavu rozestavěných kancelářských objektů v Praze. Podle nich po dokončení kancelářských projektů, které jsou nyní ve výstavbě, vzroste trh s kancelářskými prostory během roku 2023 asi o 140 000 metrů čtverečních.
„Tyto přírůstky jsou převážně součástí velkých multisektorových projektů a jsou postaveny na z velké části nevyužitých, téměř brownfieldových lokalitách. Po dvou letech nedostatečné nabídky budou tyto projekty vítaným doplněním stárnoucího fondu kancelářských nemovitostí,“ popisují situaci.
Upozorňují, že současný územní plán Prahy je více než 20 let starý a neodpovídá aktuálním potřebám hlavního města. Nový územní plán, který se připravuje přes deset let a měl by jasně definovat pravidla výstavby a usnadnit povolovací proces, se zřejmě opět odloží.
Neutěšená situace panuje i v regionech
Realita ukazuje, že stále více firem zvažuje expanzi do regionů. Avšak i v nich jim v rozvoji brání nedostatek vhodných kancelářských prostor. V regionech mimo Prahu či Brno přitom nevládne jen nouze o moderní plochy k pronájmu, chybí v nich i nabídka flex operátorů. Ti by přitom mohli profitovat z rostoucího zájmu mezinárodních firem o takzvaný Hub & Spoke či Flex & Core model.
„Počet firem, které hledají klidnější lokality nebo expandují do regionů, roste. Lákají je jak nižší náklady na pronájem kancelářských prostor, tak snazší přístup k lidským zdrojům. Bohužel, v regionech firmy naráží na problém s dostupností vhodných kancelářských prostor a vypadá to, že situace se v nejbližší době nezlepší,“ říká Jana Vlková, ředitelka oddělení Workplace Advisory a Office Agency Colliers.
Než by české fondy investovaly u nás, raději investují v Polsku
Podle ní poptávka roste hlavně v Ostravě, Olomouci, Ústí nad Labem, Hradci Králové a Plzni. Tam se moderní kancelářský fond v průměru pohybuje jen mezi 30 000-100 000 m2. A i když zde podle ní existuje poměrně slušná nabídka budoucích projektů, z ekonomických důvodů dochází často ke zpoždění jejich dodání nebo odsunu realizace na pozdější dobu.
I tak ale mají regiony oproti Praze své výhody. Ve srovnání s metropolí, kde se nejdražší a nejexkluzivnější kancelářské projekty ve středu města pronajímají za zhruba 27 euro [cca 663 Kč] za m2, se ceny nájmů v krajských městech pohybují i třikrát níže.
„Například za prémiové prostory v Ostravě či Plzni se platí 13,50 až 14,00 euro za m2 za měsíc, v Olomouci 9,20 až 13,90 euro, na Ústecku 6,30 až 10,50 euro a v Hradci Králové 7,00 až 8,80 euro. Na nejnižší úrovni se nájmy pohybují na Zlínsku, Vysočině a Liberecku, kde firmy obvykle za 1 m2 zaplatí 5,00 až 8,80 euro měsíčně,“ vyjmenovává Vlková.
Výhoda regionů spočívá i v nákladech na práci
Důležitou roli hraje i trh práce. V Praze, kde nezaměstnanost činí 3,1 procenta, se zaměstnavatelé potýkají s nízkou dostupností uchazečů o práci. V krajských městech je nezaměstnanost vyšší. A to zvyšuje šance na získání pracovních sil a za nižší mzdy.
Zatímco průměrná měsíční mzda v Praze činila podle Českého statistického úřadu ve 2. čtvrtletí 52 833 korun, v Jihomoravském kraji byla 41 912 korun. V Královéhradeckém je 41 249 korun a v Moravskoslezském 39 108 korun. V Ústeckém kraji dosahuje 39 589 Kč a v Olomouckém kraji 38 488 korun.
–DNA–
