Jak dosáhnout na hypotéku? Vydělávat a šetřit

Dosáhnout na hypotéku už není zdaleka tak snadné, jak bývalo. Nejdříve ČNB zabránila poskytování 100% hypoték, pak doporučila hypotéky pouze do 80 % LTV. Výjimečně do 90 % ale už za vyšší úrok. A od prvního října 2018 zastropovala výši celkového zadlužení žadatele. Při žádosti o hypotéku je tak třeba mít našetřeno a být bez dluhů.

Aktuální nařízení České národní banky stanovují, že každý zájemce o hypotéční úvěr by měl mít ve svých vlastních penězích alespoň 20 % z hodnoty pořizované nemovitosti. A od letošního října nově platí, že jeho celkové měsíční úvěrové splátky [hypotéční úvěr plus všechny další úvěry, třeba i na platebních kartách] nesmějí v součtu přesáhnout 45 % jeho čistého měsíčního příjmu. Současně pak celková výše zadlužení nesmí být vyšší devítinásobku jeho čistého ročního příjmu.

Nová regulace tak stíží přístup k vlastnímu bydlení na hypotéku lidem s nízkými příjmy. Ale i žadatelům jednotlivcům, těm, kteří už splácejí jiné úvěry i včetně těch drobných, jako jsou kontokorenty a dluhy na kreditních kartách. Jsou to ale i ti žadatelé, kteří si myslí na dražší nemovitost ve větším městě.

Konkrétní příklad, jak dosáhnout na hypotéku

Ukažme si to na příkladu zájemce o koupi třímilionového bytu s čistým příjmem ve výši 25 000 Kč a čistě hypoteticky předpokládejme, že si z tohoto příjmu již našetřil 600 000 Kč, aby měl na 20% LTV. V tomto případě je maximální možná hypotéční splátka [45% limit z 25 000 Kč při průměrném úrok 2,39 %] 11 250 Kč. Což je suma, která spadá přesně mezi 20 a 25letou hypotéční splatnost.

Co z toho vyplyvá? Pokud bude chtít žadatel splácet hypotéku 20 let, hypotéku nedostane, protože jeho splátka ve výši 12 400 Kč přesáhne 45 % z jeho čistého měsíčnímu příjmu. Aby žadatel hypotéku dostal, musí si zvolit 25letou dobu splácení. Ta mu poníží maximální měsíční splátku na 10 700 Kč a on se vejde se do 45% limitu.

Dosáhnout na hypotéku spolu s dalším úvěrem

Stejný žadatel ovšem již nedosáhne na hypotéku, pokud už splácí jiný úvěr pro příklad ve výši 4 000 Kč měsíčně. Svou maximální možnou hypotéční částku ve výši 11 250 Kč bude totiž muset ponížit. A to o právě ony 4 000 Kč, čímž se dostane na 7 250 Kč.

Problém je, že neexistuje tak dlouhá splatnost hypotéky. Splatnost, která by mu dovolila při splátce 7 250 Kč načerpat hypotéku ve výši 2,4 mil. Kč. I když by chtěl hypotéku splácet 40 let, nevejde se svou maximální možnost splátkou do 45% limitu. Jeho splátka totiž bude činit 7 770 Kč. To je přesně o 520 Kč více, než mu umožňuje jeho maximální měsíční splátka ve výši 7 250 Kč.

Důležitou roli při sjednávání hypotéky ovšem nehraje pouze výše příjmů a hypotéčních splátek. Je to hlavně již zmíněná povinnost mít alespoň 20 % ceny pořizované nemovitosti ve vlastních zdrojích. To přitom nemusí být vždy jen oněch zmíněných 600 000 Kč, jako v našem modelovém příkladu. Může to být i podstatně více a zájemce musí přitom počítat i s dalšími výdaji.

Dosáhnout na hypotéku vyžaduje značné úspory

Ukažme si to u bytu za 4 879 350 Kč. Totiž: 20 % činí 975 870 Kč [žadatel může zažádat i o 90% LTV, to mu však zvýší minimálně o 1 % hypotéční úrok]. Dále zaplatí 4% daň z nabytí nemovitosti [pokud se nejedná o novostavbu bytového domu], což je rovných 195 174 Kč.

A pak musí ještě počítat i s běžnou praxi, bankovní odhadce o něco podhodnotí hodnotu pořizované nemovitosti. To proto, aby banka měla jistotu, že když by hypotéku nesplácel, banka na prodeji nemovitosti neprodělá. Podhodnotit ji přitom může až o 5 %. To ve vyjádřeno v penězích značí, že zájemce o hypotéku musí mít dalších 243 968 Kč.

Pokud všechny zmíněné náklady sečteme, vyjde nám, že žadatel, aby získal hypotéku a pořídil si na ni nemovitost, musí mít ve vlastních penězích 1 228 174 Kč. V minulosti potřebu takto vysokých částek pro sjednání hypotéky lidé většinou řešili dalším úvěrem zejména ze stavebního spoření. To se ovšem od letošního října stalo ve většině případů takřka nemožné kvůli zastropování hypotéční splátky, včetně dalších úvěrů žadatele.