„Většina mladých lidí chce bydlet ve vlastním, ale většina bydlí u rodičů nebo ve sdílených bytech. Na vlastní bydlení nemají peníze a nemají ani na to, aby si na něj vzala hypotéku,“ říká předseda Asociace českých stavebních spořitelen [AČSS] a předseda představenstva Raiffeisen stavební spořitelny [RSTS] Jan Jeníček.
Podle něj na vině nejsou mladí lidé, ale aktuální situace na trhu s vlastním a nájemním bydlením, o níž se dle jeho názoru, ale i názoru dalších účastníků debaty „Kolik stojí sen“ pořádané AČSS, zasloužil nezanedbatelnou měrou stát.
Kdo a jak bydlí
V České republice žije takzvaně ve vlastním cca 80 % domácností. V Praze žije v nájemním bydlení jedna třetina lidí. Podobná situace je i v dalších velkých městech. Situaci nepřidává ani současný trend, kdy mladí lidé kvůli nedostatku pracovních příležitostí, chabé občanské vybavenosti a zanedbané dopravní infrastruktuře opouštějí venkov a míří do měst.
Podle předsedy České společnosti pro rozvoj bydlení Martina Kroha otázku, jak bydlet ve vlastním nebo i nájemním bytě, neřeší pouze mladí lidé, ale i senioři. Zejména pak ti, pro které se stává život v jejich současném bydlení cenově nedostupný.
„Takzvané seniorské bydlení v Česku také nefunguje, protože senioři se nemají kam stěhovat. Pokud tedy nechtějí odejít na vesnici bez dostupného obchodu, lékaře a dalších služeb,“ vysvětluje.
Bydlení na úvěr
Z hlediska objemu poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření, ale i hypotečních úvěrů byl loňský rok mimořádný. Nejvíce úvěrů bylo sjednáno v srpnu a září těsně před tím, než začaly platit přísnější podmínky pro získání hypotéky ze strany České národní banky.
„Domácnosti se takzvaně předzásobovaly jak úvěry od stavebních spořitelen, tak hypotékami,“ vysvětluje Jan Jeníček.
V listopadu se počet sjednaných hypotečních úvěrů i úvěrů ze stavebního spoření ale již výrazně propadl a trvá doposud. Výrazněji se přitom dotkl úvěrů od stavebních spořitelen než hypotečních úvěrů od bank. Srovnáme-li srpen roku 2018 s letošním srpnem, tak u hypoték je propad 18% a u úvěrů ze stavebních spořitelen 32%. Celkový trh s úvěry na bydlení je pak nižší o 22 %.
Stavební spořitelny na rozdíl od bank ale propad trhu nehodnotí tak dramaticky, jako ho hodnotí banky.
„Letos očekáváme podobný objem sjednaných úvěrů jako v roce 2017. To je objem, který jsme v roce 2017 považovali za velice dobrý,“ říká Jan Jeníček.
Shledáno optikou žadatelů o úvěr ze stavebního spoření tu ale je jeden zásadní rozdíl. Zatímco v roce 2017 by většina žadatelů – i při dalším zadlužení úvěrem ze stavebního spoření – na potřebné 20% LTV dosáhla, od loňského října na něj kvůli regulaci ze strany ČNB nedosáhne.
Investiční byty
Důvod, proč je bydlení ve vlastním nedostupné pro mnoho Čechů, nespočívá ale výhradně v regulaci ze strany České národní banky. Významnou roli hrají i ceny realit.
„Faktorů, které stojí za růstem cen nemovitostí, je více. Patří sem i politika státu u podpory bydlení, zvyšující se daňové zatížení, nerealizovaná penzijní reforma, demografické trendy, situace ve stavebním sektoru, stejně jako kvalita dopravní infrastruktury v Česku,“ vysvětluje hlavní ekonom a poradce předsedy představenstva investiční skupiny DRFG Martin Slaný.
Podle něj je třeba začít otevřeně mluvit o podílu státu na současném stavu na trhu s vlastním i nájemním bydlením. Jako příklad zmiňuje v ČR doposud nerealizovanou penzijní reformu.
„Pokud v prostředí nízkých úrokových sazeb lidem nenabídnete solidní a zřetelnou alternativu, jak se zajistit na stáří, nemůžete se divit, že se vrhnou na investice do realit za účelem pronájmu. A to právě z důvodu finančního zajištění na stáří,“ tvrdí.
Dodává, že je přesvědčen o tom, že nákupy investičních bytů [třeba i na hypotéku, pozn. red.] jsou v přímé úměře s absencí kvalitního penzijního systému v Česku.
„Dopad to má pak ten, že poptávka po investičních bytech vyžene ceny nemovitostí nahoru. A to i těm, kteří si nepořizují nemovitost ke spekulaci, ale aby měli kde bydlet,“ upřesňuje.
Situace ve stavebnictví
„V podstatě není, co kupovat,“ shrnuje současnou situaci na realitním trhu Jan Jeníček.
Odpověď na to, proč není, co kupovat, lze dle účastníků debaty AČSS najít v poměrech českého stavebnictví.
„Na vydání stavebního povolení u rezidenčních projektů se běžně čeká osm až devět let. Taková prodleva u výstavby rezidenčních projektů je finančně náročná. To znamená, že si ji mohou dovolit pouze silní a velcí developeři. Nikoli však malí. Výsledkem pak je, že staví málo bytů,“ vysvětluje Martin Kroh.
V praxi to znamená, že i ti developeři se zájmem o rezidenční projekty se vedle zdlouhavého stavebního řízení musejí potýkat i s vysokými náklady na své projekty.
„Ceny stavebních prací rostou absolutně nejrychleji mezi cenami napříč všemi segmenty národního hospodářství,“ vysvětluje Martin Slaný.
Martin Kroh v této souvislosti pak poukazuje i na rychlý růst stavebních materiálů. Jako další z příčin uvádí například zvyšování daně z přidané hodnoty. Další faktor, který hraje roli, spočívá v tom, že kapacity velkých i malých stavebních firem jsou v posledních letech z podstatné části zahlceny projekty financovanými ze státního rozpočtu a fondů Evropské unie. To znamená velkými stavebními zakázkami, v nichž bývá hlavním investorem veřejný sektor, obecně stát. Ne bez významu v tomto ohledu pak je i to, že tyto projekty patří z hlediska zisku k těm nejlukrativnějším a z hlediska rizika k těm nejbezpečnějším.
Družstevní bydlení není
Podle účastníků debaty „Kolik stojí sen“ by se mohlo jedním z řešení otázek, jak v Česku takzvaně bydlet ve vlastním, stát družstevní bydlení, které z principu vychází levněji než bydlení v osobním vlastnictví. Ale není. Důvodů je opět hned několik. Jedním z nich je i to, že družstevní bydlení není státem podporovanou formou bydlení.
„Rozdíl mezi bytem v osobním vlastnictví pořízeným na hypotéku a družstevním bytem pořízeným na úvěr ze stavebního spoření je, že zatímco v prvním případě si můžete odečíst úroky z daní, v případě nákladů na pořízení družstevního bytu to udělat nemůžete,“ vysvětluje Martin Kroh.
Dodává, že v minulosti sice v Česku byly ze strany státu pokusy družstevní bydlení podporovat, ale ty skončily na složitosti daných podmínek. I to je důvod, proč se nově vystavěné družstevní byty počítají v nízkých tisících. A to i přesto, že dle jeho názoru by právě družstevní bydlení mohlo být východiskem pro mnoho z těch, kteří chtějí bydlet ve „vlastním“, ale nedosáhnou na hypotéku, anebo na cenu nabízených realit.
Jako příklad uvádí matku samoživitelku, která si „zařídila“ družstevní byt rovnou s podnájemnicí, aby se rozdělila o náklady.
„Dohodu mají takovou, že jakmile jim to finanční situace dovolí, družstevní byt přejde na matku samoživitelku, protože nejenže vše zařídila, ale dala do věci i více peněz,“ upřesňuje.
V případě družstevního bydlení zmiňuje ale i dobrou zprávu. Aktuálně běží jednání se zástupci pražského magistrátu o uvolnění několika pozemků právě pro výstavbu družstevních bytů.
Co chtějí mladí lidé
Při debatě „Kolik stojí sen“ vystoupil i Petr Teplý z Vysoké školy ekonomické [VŠE]. Ten prezentoval výsledky průzkumu mezi studenty. Studenti ve věku 20 let a více chtějí bydlet ve vlastním. To chce 90 procent z nich.
„To, co nám výsledky průzkumu ukázaly, je to, že studenti se nebojí zadlužit. Dále nám ukázaly to, že mnohem více než v minulosti zvažují koupi vlastního bytu či domu v okolí velkých měst. I když by většina z nich samozřejmě chtěla nejraději žít ve městě,“ říká.
Dodává, že jako jednoznačnou příčinu vysokých cen vlastního i nájemního bydlení uvádějí nedostatek bytů k prodeji i bytů k pronájmu.
To, co podle Petra Teplého dále řeší, je, kde mají vzít na vlastní bydlení peníze. Jako pozitivní jev uvádí, že se nebojí cestovat za prací. S tím ovšem souvisí další problém, jež významně ovlivňuje trh s vlastním i nájemním bydlením.
Mobilita vs. dopravní infrastruktura
Místopředseda AČSS a předseda představenstva stavební spořitelny Modrá pyramida Pavel Jirák říká: „Situaci na trhu s bydlením ovlivňují zejména pracovní příležitosti. V místech, kde je práce dostatek, rostou ceny realit i nájmů. Naopak v místech, kde pracovní příležitosti nejsou, ceny klesají.“
Nejnižší ceny bydlení jsou tak podle něj dnes ve městech, jako je Most, Karviná nebo Teplice. V nich lze dnes koupit byt pod milion korun.
„Naopak v Havířově dnes máte jako majitel bytu problém sehnat nájemníka. Důvod je, že tam není práce. Naopak ve Frýdku-Místku, v jehož blízkosti působí automobilka Hyundai, dnes máte problém sehnat pronájem bytu,“ doplňuje jeho slova Martin Kroh.
Řešením podle Jana Jeníčka může být na první pohled pořízení si bydlení v dojezdové vzdálenosti. Problém ovšem je, že dojezdové vzdálenosti do měst, i když jsou na počty kilometrů krátké, tak časově vycházejí úplně jinak.
„Jestliže jsem ještě před pár lety dojížděl autem do Brna půlhodiny, dnes do něj každé ráno jezdím hodinu,“ přibližuje problém na vlastní zkušenosti.
Podle Martina Kroha je na vině zanedbaná dopravní infrastruktura v ČR a s ní související i příměstská doprava. Ať už je řeč o kvalitě vlakových spojů či kapacit odstavných parkovišť.
Budoucnost bez budoucnosti
Podle Martina Slaného v následujících letech nelze očekávat na trhu s nájemním a vlastním bydlením změny k lepšímu. Faktory, které vyhnaly a dál ženou ceny realit a ceny nájmů vzhůru, ale zůstanou.
„Jediné, co může z hlediska realitního trhu významněji změnit situaci, je vývoj na trhu práce. Pokud na něm dojde k poklesu, promítne se to do cen realit i nájemního bydlení. Což ale bude platit zejména pro regiony, ne velká města a už vůbec ne pro jejich centra,“ uzavírá s tím, že ta už se dnes stala nedostupná z hlediska bydlení pro drtivou většinu Čechů.
Daniel Tácha
